El Ministerio de Economía y Hacienda aprecia ‘señales’ de que el mercado inmobiliario ha perdido ‘vigor’ a la luz del menor crecimiento de los precios de la vivienda y de la reducción del número de transacciones.
En su 'Síntesis de indicadores económicos' del mes de abril, Economía afirma que este menor ‘vigor’ inmobiliario, junto a la desaceleración de los visados de obra nueva, apuntan a una ‘moderación’ en el ritmo de avance de la construcción de viviendas. Frente a estas perspectivas de moderación, las previsiones sobre la obra civil son ‘favorables’.
El Ministerio señala además que la actividad constructora mantuvo en los primeros meses de este año un ritmo de crecimiento elevado, aunque la confianza en el sector se mostró menos optimista.
En este informe, el Departamento dirigido por Pedro Solbes destaca asimismo el ‘dinamismo’ mostrado por la economía española en los primeros compases del ejercicio, con un crecimiento que mantiene ‘el buen ritmo’ observado a finales del año pasado.
La ‘favorable’ evolución de la actividad productiva, indica Economía, continúa impulsada por la demanda nacional, que sigue siendo el ‘principal motor’ de la economía española, con un ‘elevado dinamismo’ del consumo y de la inversión en bienes de equipo. Según Economía, los indicadores disponibles apuntan a una continuidad en la ‘senda expansiva’ del consumo de los hogares en los primeros meses del año.
Desde la perspectiva de la oferta, el Ministerio subraya que la expansión económica está teniendo su reflejo en la ‘fortaleza’ de la creación de empleo y en la actividad constructora y de la industria. Los indicadores relacionados con este último sector confirman que en los primeros meses de 2007 ha logrado consolidar su recuperación.
En cuanto al comportamiento del sector exterior, Economía constata la continuidad del ‘dinamismo’ exportador gracias a la ‘pujanza’ de la economía europea. Por su parte, las ventas a terceros países están acusando la ralentización de la economía estadounidense. A pesar de ello, el Ministerio considera que el conjunto de los datos apunta a una ‘nueva intensificación’ de los flujos de comercio exterior.
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Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses, y demuestra que ‘las ventas en determinadas zonas de la costa española se han ralentizado’, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los ‘inversores oportunistas’, que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto ‘espantados’ por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios ‘no bajan realmente’.
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. ‘Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón’, aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una ‘inundación’ del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que los descensos de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son ‘relativos’, ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa.
En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, ‘en algunos casos alarmistas’, que ‘sin un estudio en profundidad no se pueden entender’.
Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con ‘plena normalidad’, y que ‘sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado’.
Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los ‘promotores serios’.
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera.
En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras ‘pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado’, con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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El Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, subió en marzo hasta el 4,106%, frente al 4,094% de febrero, según confirmó hoy el Banco de España.
Este dato supone una subida de supone 0,012 puntos respecto al 4,094% registrado en febrero, el menor aumento en un mes desde septiembre de 2005, cuando se inició la tendencia alcista, que se ha prolongado de momento durante dieciocho meses de forma ininterrumpida. En cualquier caso, el incremento es importante respecto a un año atrás, ya que en marzo de 2006 el Euribor estaba situado en el 3,105%, mientras que este mes cerró en el 4,106%, es decir, un punto más.
El incremento del Euribor se traduce en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisan anualmente con la nueva tasa.
En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 140.275 euros en 2006, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 710,17 euros que tenía que pagar en marzo de 2006 a unos 787,84 euros, lo que supone un incremento mensual de 77,67 euros en las cuotas y una subida anual de 932 euros. Menor es el aumento en la cuota para los titulares de hipotecas que tengan una cláusula de renovación semestral ya que el incremento mensual en ese caso será de unos 22 euros.
En lo que va de mes de abril, el Euribor ha ido escalando posiciones respecto al cierre de marzo y hoy la media mensual llegó a superar el 4,23%
El indicador comenzó el mes de abril en el 4,193% en su cotización diaria y hoy ha marcado el 4,267%, después de marcar un máximo en el 4,271% el lunes. De esta forma, cuando ya ha transcurrido la mitad del mes, la media se sitúa en el 4,231%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Los analistas consideran el Euribor ya ha cubierto gran parte del recorrido al alza y que acabará 2007 en torno al 4,25%.
La mayoría da por descontado que el Banco Central Europeo (BCE) subirá los tipos de interés en los próximos meses, que podrían llegar antes del verano al 4%, nivel en el que se detendrá.
Sin embargo, algunas entidades, como BBVA, creen que la autoridad monetaria europea podría llevar el precio oficial del dinero este año hasta el 4,25%.
Por ello los expertos creen que el Euribor se encuentra todavía inmerso en un movimiento alcista que, en cualquier caso, podría moderarse en la segunda mitad del año.
Los datos correspondientes al mes de marzo muestran también un ascenso, hasta el 4,104% del Mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000. Por su parte, el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro se mantuvo en el 5,500%.
El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de las entidades de crédito se situó en el 4,975% desde el 4,890% de febrero. En el caso de los bancos se puso en el 4,943% frente al 4,854% de febrero, mientras que el de las cajas subió al 5,001% desde el 4,920% de febrero.
El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.
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La inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 386 millones de euros en enero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto al año precedente, cuando alcanzó los 353 millones de euros, según datos del Banco de España.
Por su parte, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero se incrementó un 81,4%, y pasó de 113 millones de euros en enero de 2006 a 205 millones en 2007.
El ritmo de crecimiento de las inversiones extranjeras en inmuebles en España permaneció en la línea de moderación iniciada en 2006 y cayó casi dos puntos respecto al cierre del pasado año, al pasar del 11% al 9,3%.
Por el contrario, se mantuvo la tendencia iniciada en 2005 en relación a las inversiones españolas en el extranjero, que siguieron creciendo a un ritmo acelerado en términos interanuales.
Asimismo, el volumen de negocio en ambas partidas se redujo respecto al mes anterior. Las inversiones extranjeras en España cayeron un 30%, mientras que las operaciones españolas más allá de sus fronteras se redujeron en un 32%.
La ralentización en el crecimiento de las inversiones extranjeras en España coincide con las informaciones aportadas por expertos del sector desde finales del pasado año que hablan de una caída de las ventas de viviendas en el litoral español, principal foco de compra por parte de los turistas extranjeros en los últimos años. Incluso el Colegio de Registradores de España han percibido una caída de la titulación de viviendas en el corredor de Levante en los primeros compases del año.
Este descenso en las transacciones de viviendas con comprador extranjero viene asociado a una progresiva desaceleración del crecimiento de los precios de las zonas costeras.
Así, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman asegura que el precio de la vivienda descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses por una caída del 3,9% en el coste del metro cuadrado y una reducción de la superficie media construida del 1%.
Por el contrario, la inversión española en inmuebles en el extranjero va en aumento, y es creciente el interés de los promotores nacionales en diversificar geográficamente sus carteras de suelo con claros objetivos como Marruecos y los países del centro y este de Europa.
Incluso, a propósito de la visita que la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, realizará hoy a Varsovia (Polonia) para inaugurar el salón inmobiliario Central Europe Meeting Point, el Ministerio ha destacado las ‘grandes oportunidades’ inversoras existentes en Europa Central y del Este, especialmente en Polonia.
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El pasado jueves 12 de abril se llevó a cabo la presentación de un Fondo de Inversión Especial para la mejora, renovación y construcción de nuevos campos de golf en Andalucía, que promueve el Banco HSBC, con oficinas abiertas en Marbella y Luxemburgo, en colaboración con el despacho RUIZ DE PERALTA y PROMOTUR
El Banco HSBC, el mayor Banco del mundo por capitalización bursátil, promoverá la constitución de un fondo de inversión especializado en campos de golf y que tendrá como objeto la financiación de proyectos dedicados a la reforma y mejora de los campos existentes así como la construcción de nuevos campos de golf.
Al citado acudieron personalidades de los diferentes sectores empresariales vinculados a la construcción, mantenimiento, renovación, gestión etc. de los campos de golf de la geografía andaluza, y que se mostraron muy interesados ante tan novedosa e interesante propuesta, y que según palabras de Ramón Dávila, puede estar en funcionamiento antes de lo inicialmente previsto.
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La tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin fines de lucro se situó en el 10,1% de su renta disponible en 2006, medio punto menos que el año anterior, como consecuencia del menor aumento de su renta disponible bruta (6,8%) que de su gasto en consumo final (7,4%), informó el INE.
El volumen de ahorro generado por los hogares alcanzó los 63.369 millones de euros en 2006, que unido a los 10.181 millones de euros correspondientes al saldo de transferencias de capital percibidas, (1.650 millones más que en 2005), no permitió financiar el elevado flujo de inversión, cifrado en 95.508 millones de euros, un 11,9% más alto que en 2005.
De esta forma, el sector incrementó el año pasado su necesidad de financiación hasta los 21.958 millones de euros, lo que representa un 2,2% del Producto Interior Bruto (PIB) de 2006.
El INE indica que el aumento de la renta disponible de los hogares vino determinado casi exclusivamente por el crecimiento del saldo de rentas primarias, fruto de los incrementos de la remuneración de los asalariados (6,8%), del excedente de explotación y de las rentas mixtas (8,6%) y del saldo neto de las propiedades recibidas (11,7%).
En cuanto a la situación de las sociedades no financieras, la necesidad de financiación de las empresas en 2006 se incrementó hasta los 79.177 millones de euros, y fue un 30,5% mayor que el año anterior, con lo que representó el 8,1% del PIB de 2006.
Este resultado se debe, por un lado, a que la renta disponible de las empresas se contrajo un 5,3% en 2006, a pesar del incremento del 7,5% del excedente de explotación. Los peores saldos de rentas netas de la propiedad y de transferencias corrientes, así como el fuerte incremento en el pago del Impuesto sobre Sociedades, compensaron todo el crecimiento del excedente de explotación.
Este hecho, unido a un notable incremento de la inversión de las empresas, que creció un 10,3% respecto a 2005, propició el incremento de la necesidad de financiación de las sociedades no financieras.
La necesidad de financiación de familias y empresas contrasta con la situación de las administraciones públicas, que en 2006 presentaron una capacidad de financiación estimada en 17.575 millones de euros, el 1,8% del PIB, frente a la necesidad de financiación de 9.858 millones de euros de 2005.
Así, la renta disponible de las administraciones públicas creció el pasado año a un ritmo del 13,5%, como consecuencia del aumento de los impuestos netos (12,5%), tanto de los ligados a la producción y las importaciones, que aumentaron un 9,6%, como de los ligados a la renta y patrimonio, que crecieron un 15,5%. Además, las cotizaciones sociales percibidas subieron un 7,8%, más que las prestaciones pagadas (7,3%).
El gasto en consumo final de las administraciones públicas se incrementó un 7,7% en 2006, aunque no impidió, en cambio, el aumento del ahorro de este sector, que alcanzó un nivel suficiente para financiar la inversión pública.
Finalmente, las instituciones financieras presentaron el pasado año una capacidad de financiación de 7.109 millones de euros, el 0,7% del PIB anual, lo que representa un incremento del 6,4%.
La economía española necesitó en 2006 una financiación exterior de 76.451 millones de euros, el 7,8% del PIB. Este dato supone un empeoramiento de dicho saldo respecto al estimado para 2005, momento en el que representaba un 6,5% del PIB.
El INE señala que este aumento de la necesidad de financiación de la economía española se debió, casi exclusivamente, al comportamiento del saldo de operaciones de bienes y servicios con el exterior, que se incrementó en 11.637 millones de euros por el notable aumento de las importaciones de bienes y servicios, así como a un aumento de éstas (12,7%) superior al de las exportaciones (10,4%).
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María Antonia Trujillo ha resumido en cuatro los objetivos básicos de la Ley del Suelo, en Cáceres, durante las jornadas nacionales "La gestión de suelo: vivienda y desarrollo sostenible"
* Asentar las políticas urbanas sobre los principios de un desarrollo territorial y urbano sostenible.
* Asegurar una mayor oferta de suelo urbanizado para la construcción de viviendas acogidas a un régimen de protección pública que las haga asequibles.
* Incrementar la eficiencia de los mercados de suelo desincentivando la especulación
* Aumentar la transparencia de los procesos urbanos por medio de los controles públicos y de la participación efectiva de los ciudadanos en la toma de las decisiones que afectan a su ciudad.
La Ministra de Vivienda ha anunciado además que en el marco de la próxima reunión de Ministros europeos de Vivienda y Urbanismo, los Ministros acordarán unánimemente evitar la expansión descontrolada de las ciudades y promover un buen planeamiento espacial. "Con ello, la Unión Europea reconoce expresamente una fuerte voluntad de control de la oferta de suelo y de especulaciones".
María Antonia Trujillo ha finalizado su intervención de inauguración de estas jornadas nacionales organizadas por UGT insistiendo en cómo deben crecer las ciudades considerando los efectos negativos de la dispersión urbana sobre la economía, la productividad o el medio ambiente.
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El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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