En un artículo de Fernando Martínez de Cinco Días, varios expertos opinan sobre la situación del mercado inmobiliario en el entrante 2008.
López García, presidente de APETI, señala que 'La tendencia es que los precios van de una desaceleración en obra nueva a una bajada puntual en segunda mano en zonas consolidadas y a una bajada más pronunciada en los restantes segmentos'.
Otras personalidades del sector indican que hay que enfrentarse a la situación y aconsejan:
1 El comprador tiene el poder de negociación: 'Los pisos valen lo que la gente está dispuesta a pagar por ellos', dice APEI.
2 No retrasar la decisión de compra a la espera de gangas. Los expertos avisan: 'Difícilmente habrá grandes rebajas en el precio'.
3 Olvidarse de entrar en el mercado como inversión. 'En momentos de incertidumbre como estos no es una apuesta recomendable', advierten desde Sociedad de Tasación.
4 'Ser selectivo a la hora de invertir. Hay que comprar el producto adecuado a las necesidades que se están buscando y si se encuentra, no hay que dudar', aconsejan desde Asprima.
5 Adquirir la vivienda que se ajusta las necesidades propias. 'Los jóvenes han de mentalizarse de que no se puede vivir a lo grande desde el primer día', recuerdan en APEI.
6 'El propietario tiene que bajar de las nubes. Un piso en el centro es un valor seguro, pero otros no tanto', subrayan desde APCE.
Crecerá el número de viviendas alquiladas en los dos próximos años, tras la entrada en vigor de las últimas medidas anunciadas por la ministra de Vivienda para fomentar el alquiler.
El mercado de la vivienda en alquiler crecerá un 11% en 2008 y un 10% en 2009.
Así, el número de viviendas alquiladas podría situarse al término de 2007 en torno a 1.875.000 unidades, un 4,7% más que en 2006, con un crecimiento del volumen de negocio de alrededor de un 8%.
Además, se modera el precio de la vivienda en todas las comunidades autónomas.
En 41 provincias españolas el precio medio de la vivienda de segunda mano ha bajado en este mes de noviembre, con variaciones negativas que oscilan del 0,1% de Cádiz al 3,1% de Huelva.
Respecto a las provincias donde la vivienda ha subido, Segovia encabeza el listado con un aumento del 2,5% en el precio de la vivienda durante el último mes. El resto de provincias donde el precio medio de los inmuebles también ha crecido son: Ourense, Almería, Cáceres, Valladolid, Huesca y Albacete.
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Los portales y buscadores inmobiliarios recibirán una media de 13,82 millones de visitas mensuales en 2007, lo que supone un aumento del 63% respecto al pasado año en plena desaceleración del mercado, según un estudio elaborado por la publicación 'Construcción Alimarket'.
Además, hasta ocho nuevas webs especializadas en el sector de la vivienda verán la luz este año, con una media prevista de 600.000 visitas al mes.
La razón que apunta el trabajo para explicar este incremento de la actividad es que la ralentización del negocio inmobiliario ha provocado que estas webs se conviertan en un nuevo canal para la venta de pisos, ofreciendo una fórmula ‘más cómoda para los compradores y más económica para las inmobiliarias’.
Los ingresos de los portales y buscadores analizados por 'Construcción Alimarket' alcanzarán los 53 millones de euros en 2007, con un crecimiento del 49% respecto al ejercicio precedente.
Sin embargo, el estudio apunta que esta cifra comparada con las que se manejan en países como Francia, Reino Unido o Alemania, hace pensar que el negocio inmobiliario en la red ‘aún está por explotar en España’.
Sólo en Alemania, el principal buscador inmobiliario, Immobilien Scout, facturó 53 millones de euros en 2006, mientras que portales como Rightmove, líder en Reino Unido, o SeLoger, en Francia, ingresaron 48 millones de euros y 38 millones de euros, respectivamente, durante el pasado ejercicio. Además, prosigue el estudio, los tres portales cotizan en bolsa, ‘algo inédito en España’.
Las viviendas tuteladas son una alternativa al alojamiento residencial. Es también llamado hogares, mini-residencias, apartamentos protegidos o terapéuticos, viviendas comunes, casas rurales de acogida, domicilios colectivos, etc.
Las viviendas tuteladas son pisos o viviendas ya construidos o de nueva construcción, en los que, previas las adaptaciones necesarias para su uso, pueden vivir, en régimen de comunidad, de cuatro a seis usuarios (mayores de 60 años), en habitaciones individuales o dobles, a petición expresa de los propios beneficiarios, bajo la tutela y asistencia técnica de los Servicios Sociales.
Va destinado a personas mayores válidas, que tengan problemas de alojamiento, soledad, socio-familiares o de cualquier otro tipo, con una personalidad que favorezca la convivencia estable.
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Según informaciones de urbanoticias.com el mercado de la vivienda se encuentra al inicio de un nuevo ciclo, que será muy parecido al que se produjo entre los años 1990 y 1994, cuando comenzó la llamada "guerra de las hipotecas" con el endurecimiento de las condiciones financieras, según aseguró ayer el decano presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, Eugenio Rodríguez, durante la inauguración del 'Simposium Registral sobre presentación telemática' en Palma de Mallorca.
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La compra de inmuebles en el extranjero por parte de los españoles se incrementó en un 74,1%, y pasó de 839 millones de euros en mayo de 2006 a 1.461 millones en 2007, según datos del Banco de España.
De esta forma, mantienen durante un mes más la tendencia iniciada en 2005 con un crecimiento acelerado en términos interanuales.
También se incrementó la inversión extranjera en bienes inmuebles en España, que se situó en 2.252 millones de euros hasta mayo de este año, lo que supone un incremento del 19,2% respecto al mismo periodo del año precedente, según datos del Banco de España. Aunque esta cifra está aún muy lejos de los 7.072 millones de euros de inversión extranjera recibidos durante todo el año 2003.
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Según el último estudio de tns demoscopia, el 72% de los españoles cree que el precio de la vivienda no bajará en los próximos doce meses, mientras que sólo el 23% de los españoles está bastante o totalmente de acuerdo en que sí lo hará. Sólo el 18% de los menores de 35 años piensa así, por lo que los jóvenes son el segmento más escéptico ante el descenso de los precios. Por regiones, el área metropolitana de Barcelona y la zona centro son las más convencidas de que los precios bajarán en el próximo año (un 32% y 27%, respectivamente). Por otro lado ha descendido en 3,5 puntos respecto al año 2006 el número de españoles que está pensando en comprar una vivienda en el próximo año. En concreto, sólo ocho de cada 100 hombres y nueve de cada 100 mujeres están pensando en hacerlo (un 8,5% de la población). De ellos, el 55% quiere que sea de nueva construcción y para el 70% será su primera vivienda.
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Según publica el portal invertia, los informes emitidos por bancos y especialistas atribuyen una subida del precio de la vivienda inferior al 5% en 2007. Los analistas coinciden en que en el año 2008 se producirá un frenazo en la valoración de los inmuebles. Ya están apareciendo los primeros datos que confirman dicha desaceleración.
Los augurios más optimistas, desde el punto de vista del comprador, los trae el análisis de Deutsche Bank, que apuesta por un incremento de los precios en el entorno del IPC para este año y una caída de entre el 2% y el 8% para el ejercicio siguiente.
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La Costa del Sol sigue siendo el destino de sol y playa por excelencia en España. El "boom" inmobiliario de años pasados y el aumento del número de hoteles han sido 2 de los factores que han provocado una bajada gradual de la demanda de arrendamientos en los últimos veranos.
Ahora hay menos turistas que alquilan viviendas, debido al alto nivel de compras de vivienda vacacional por el turismo nacional y extranjero.
Esta opinión la comparten la inmobiliarias, que han observado que existe mucha demanda hotelera entre los turistas.
La Costa del Sol ofrece una amplia oferta en calidad, ambiente y precio de viviendas de alquiler. Actualmente lo más usual en la zona costera es el arrendamiento quincenal o por semanas y el abanico de precios puede abarcar desde los 450 euros semanales por un piso de un dormitorio casi en primera línea de playa hasta los 6.000 euros mensuales por una villa. Estas cantidades son muy similares a las del año pasado y varían dependiendo de si es temporada alta, media o baja, al igual que las tarifas hoteleras.
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Ha descendido más de un 50% la venta de viviendas turísticas en la Costa del Sol, debido al alza de los precios y la subida de los tipos de interés, según el director de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), en Málaga, José Antonio Pérez.
El producto residencial ha perdido competitividad frente a otros destinos como Marruecos, Brasil, México, Croacia o Bulgaria, donde los precios son más asequibles, manifestó Pérez.
Según explicó, las previsiones apuntan a que el precio de los inmuebles no subirá más del 7,3%, mientras que los tipos aumentarán un 0,75% hasta situarse el Euribor en el 5% a final de 2007.
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La inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 386 millones de euros en enero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto al año precedente, cuando alcanzó los 353 millones de euros, según datos del Banco de España.
Por su parte, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero se incrementó un 81,4%, y pasó de 113 millones de euros en enero de 2006 a 205 millones en 2007.
El ritmo de crecimiento de las inversiones extranjeras en inmuebles en España permaneció en la línea de moderación iniciada en 2006 y cayó casi dos puntos respecto al cierre del pasado año, al pasar del 11% al 9,3%.
Por el contrario, se mantuvo la tendencia iniciada en 2005 en relación a las inversiones españolas en el extranjero, que siguieron creciendo a un ritmo acelerado en términos interanuales.
Asimismo, el volumen de negocio en ambas partidas se redujo respecto al mes anterior. Las inversiones extranjeras en España cayeron un 30%, mientras que las operaciones españolas más allá de sus fronteras se redujeron en un 32%.
La ralentización en el crecimiento de las inversiones extranjeras en España coincide con las informaciones aportadas por expertos del sector desde finales del pasado año que hablan de una caída de las ventas de viviendas en el litoral español, principal foco de compra por parte de los turistas extranjeros en los últimos años. Incluso el Colegio de Registradores de España han percibido una caída de la titulación de viviendas en el corredor de Levante en los primeros compases del año.
Este descenso en las transacciones de viviendas con comprador extranjero viene asociado a una progresiva desaceleración del crecimiento de los precios de las zonas costeras.
Así, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman asegura que el precio de la vivienda descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses por una caída del 3,9% en el coste del metro cuadrado y una reducción de la superficie media construida del 1%.
Por el contrario, la inversión española en inmuebles en el extranjero va en aumento, y es creciente el interés de los promotores nacionales en diversificar geográficamente sus carteras de suelo con claros objetivos como Marruecos y los países del centro y este de Europa.
Incluso, a propósito de la visita que la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, realizará hoy a Varsovia (Polonia) para inaugurar el salón inmobiliario Central Europe Meeting Point, el Ministerio ha destacado las ‘grandes oportunidades’ inversoras existentes en Europa Central y del Este, especialmente en Polonia.
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El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, apuesta por ‘incentivar y no penalizar a los propietarios’ para que incorporen sus viviendas vacías al mercado del alquiler, así como por abordar en un futuro nuevas modificaciones fiscales con el mismo fin.
María Antonia Trujillo puso así de manifiesto que su Departamento no es partidario de aplicar ciertas propuestas autonómicas para movilizar pisos desocupados, como el canon sobre las viviendas vacías del País Vasco o las expropiaciones temporales en Cataluña, aunque garantizó que ‘el Ministerio es respetuoso con las competencias exclusivas de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos’.
Más aún, la ministra aseguró que a raíz del anuncio de estas propuestas autonómicas la actividad de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha experimentado una ‘aceleración progresiva’ en los últimos meses.
Según indicó, la SPA ha intermediado alrededor de 3.000 contratos de alquiler desde su puesta en marcha el 15 de octubre de 2005, de los cuales casi 1.000 fueron firmados en los dos primeros meses de 2007.
Además, precisó que la SPA está experimentando un progresivo incremento en el número de viviendas adscritas al programa de forma que, actualmente, se están integrando en la sociedad alrededor de 1.000 viviendas mensuales, mientras paralelamente se está produciendo un aumento del número de agentes colaboradores asociados a la sociedad, que ya rondan los 1.000.
Según la ministra de Vivienda, estas cifras demuestran que incentivar a los propietarios pasa por ofrecer ‘garantías’ en los contratos de arrendamiento en forma de cobro íntegro de las rentas y el mantenimiento en buen estado de los inmuebles.
El mercado está tomando buena nota de esta consideración, según revela una encuesta realizada a 500 agencias inmobiliarias por el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG), en la que se asegura que el arbitraje ‘gana posiciones’ y ya supone la fórmula de garantía utilizada en el 24,6% de los contratos que realizan las agencias inmobiliarias, mientras que los seguros suponen el 17,4% del total.
La misma encuesta señala que el número de propietarios interesados en ofrecer su vivienda en régimen de alquiler creció un 10% en los dos primeros meses de 2007, mientras que los demandantes aumentaron en un 30%, coincidiendo con los primeros meses de aplicación de la reforma fiscal, en vigor desde el 1 de enero, que contempla la exención en el IRPF de las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas a menores de 35 años.
María Antonia Trujillo consideró que esta medida fiscal ‘es un primer paso’ para crear un parque de vivienda en el que el alquiler alcance una proporción del 50%.
No obstante, se mostró partidaria de profundizar en un futuro en la reforma del régimen fiscal de los alquileres para incentivar la puesta en el mercado de un mayor número de pisos en arrendamiento. ‘Tenemos que seguir avanzado, pero ya hemos dado un paso significativo’, aseguró.
María Antonia Trujillo también consideró necesario agilizar los juicios por desahucio, como se ha solicitado en más de una ocasión desde las filas del PP.
Sin embargo, aseguró que ‘los desahucios como juicios rápidos en el ámbito civil fueron introducidos por el PP en 2003’. ‘Hubieran tenido tiempo para desarrollar oficinas de señalamiento inmediato (OSI) para que éstos fuesen más rápidos, pero no lo hicieron y ahora lo piden’.
En este sentido, Trujillo recordó que ‘el Gobierno ha comenzado a implantar estas oficinas en 9 ciudades españolas para que los juicios puedan tramitarse en dos meses’. Además, indicó que ‘actualmente se está tramitando la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial para que puedan resolverse estos juicios menores en la justicia de proximidad’.
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Un descenso brusco en el precio de la vivienda nueva es una posibilidad que está perdiendo peso en la opinión de los expertos del sector inmobiliario. Sólo ocho de cada cien directivos preguntados cree que existe algún riesgo a ese respecto, según se desprende del barómetro inmobiliario presentado ayer por la consultora CB Richard Ellis, para el que ha encuestado a 342 altos ejecutivos del sector
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La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda repuntó con fuerza en 2006 hasta situarse en el 0,410% desde el 0,373% registrado al finalizar 2005, según datos proporcionados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Esto supone el nivel más alto desde diciembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,415% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.
La tasa de morosidad en las hipotecas aumentó progresivamente a lo largo de 2006 y alcanzó en diciembre el 0,410%, aunque la AHE considera que este nivel "sigue siendo objetivamente muy bajo".
La AHE explicó que, desde que el Euribor comenzó a repuntar a partir de octubre de 2005, los niveles de dudosidad se habían mantenido invariables, hasta los dos últimos trimestres, cuando comenzó a crecer de forma "muy suave". A su juicio, los factores que están presionando al alza los valores de este indicador podrían ser el aumento de los tipos de interés del mercado y el "cada vez más importante" volumen de préstamos personales que se reunifica a través de la garantía hipotecaria.
Las cajas mantuvieron en 2006 un ratio de dudosidad hipotecaria del 0,413%, superior al 0,352% registrado un año antes, y por encima del ratio de morosidad de los bancos, que se situó en el 0,330% en 2006, por debajo del 0,331% de 2005.
Las cooperativas registraron una morosidad al cierre de 2006 del 0,356% y los establecimientos financieros de crédito, del 3,363%. Estos últimos sufrieron el mayor incremento, con un índice diez veces superior al de bancos y cooperativas de crédito.
La tasa de morosidad de todo el crédito (hipotecario y resto de préstamos) al sector privado se situó en 2006 en el 0,695%, inferior a la registrada doce meses antes, que fue del 0,759%. De esta forma, se mantiene la tendencia de descenso iniciada en junio de 2005, con la introducción de los nuevos criterios contables.
Al igual que ocurre en los hipotecarios, las cajas presentan peores ratios de dudosidad que los bancos en el conjunto de los préstamos. Así, las cajas tenían catalogados un 0,625% de su valor como de dudoso cobro, frente al 0,607% de los bancos. Las cooperativas registraron una morosidad del 0,846% y los establecimientos financieros de crédito, del 2,427%.
Estos datos están elaborados bajo las nuevas normas contables de las entidades de crédito españolas introducidas el pasado año por el Banco de España.
La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma, desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o 1 año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.
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La media mensual del Euribor se sitúa en el 4,047%, inferior al 4,094% que alcanzó en febrero y al 4,064% que registró en enero.
Además, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas bajó del 4% en su cotización diaria por primera vez en dos meses y cerró en el 3,995%, una cota insólita desde las pasadas Navidades.
En lo que llevamos de marzo, el Euribor se ha mantenido en niveles reducidos en su cotización diaria ya que empezó el mes en el 4,077% y, después de bajar del 4% el lunes, repuntó ligeramente para cerrar el viernes en el 4,065%.
Los expertos creen que esta evolución se debe a que el Euribor ya había descontado la subida del precio del dinero, aunque aseguran que ‘no hay que cantar victoria antes de tiempo’.
La incógnita se centra ahora en saber cuantos meses mantendrá el BCE los tipos de interés en el 3,75% y si aplicará otra subida de un cuarto de punto este verano.
Aunque la mayoría de los analistas prevé que los tipos de interés cierren 2007 en el 4%, algunos como BBVA elevan su nivel hasta el 4,25%, lo que sin duda repercutiría en el Euribor.
El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros
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¿Hipoteca a 100 años? De 50 ya hay, incluso de 52. Las hipotecas a 100 años existen en Japón, estados unidos y reino unido pero en el mercado hipotecario español sólo se entiende como una entelequia. Ninguna entidad de crédito la ofrece. "una hipoteca a 100 años es una barbaridad. Cuantos más años tiene un préstamo, más vulnerable es a la subida de tipos", afirma Gonzalo Bernardos, profesor de la universidad de Barcelona. "aquí es muy difícil que se supere la barrera de los 50 años. Simplemente porque deja de ser atractiva para la población", según fuentes de BBK [BBK es accionista de referencia de idealista.com, empresa editora de este boletín], la primera entidad financiera que sacó un préstamo a 50 años en nuestro país. "la nueva reforma del mercado hipotecario no cambiará nada al respecto, aunque tampoco hay que olvidar que nadie está, en el caso de nuestra hipoteca, pagando 50 años, sino que las deudas crediticias se amortizan mucho antes", explican.
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