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En Barcelona el ayuntamiento dejará de construir pisos protegidos destinados a la venta, de manera que todas las próximas promociones serán en alquiler y de derecho de superficie, una nueva modalidad similar a la concesión que permitirá al consistorio mantener la propiedad del suelo.
El principal beneficio que aporta es que el ayuntamiento puede mantener de por vida la propiedad del suelo y ejercer el control de todas las transmisiones.
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Los portales y buscadores inmobiliarios recibirán una media de 13,82 millones de visitas mensuales en 2007, lo que supone un aumento del 63% respecto al pasado año en plena desaceleración del mercado, según un estudio elaborado por la publicación 'Construcción Alimarket'.
Además, hasta ocho nuevas webs especializadas en el sector de la vivienda verán la luz este año, con una media prevista de 600.000 visitas al mes.
La razón que apunta el trabajo para explicar este incremento de la actividad es que la ralentización del negocio inmobiliario ha provocado que estas webs se conviertan en un nuevo canal para la venta de pisos, ofreciendo una fórmula ‘más cómoda para los compradores y más económica para las inmobiliarias’.
Los ingresos de los portales y buscadores analizados por 'Construcción Alimarket' alcanzarán los 53 millones de euros en 2007, con un crecimiento del 49% respecto al ejercicio precedente.
Sin embargo, el estudio apunta que esta cifra comparada con las que se manejan en países como Francia, Reino Unido o Alemania, hace pensar que el negocio inmobiliario en la red ‘aún está por explotar en España’.
Sólo en Alemania, el principal buscador inmobiliario, Immobilien Scout, facturó 53 millones de euros en 2006, mientras que portales como Rightmove, líder en Reino Unido, o SeLoger, en Francia, ingresaron 48 millones de euros y 38 millones de euros, respectivamente, durante el pasado ejercicio. Además, prosigue el estudio, los tres portales cotizan en bolsa, ‘algo inédito en España’.
El Ministerio de Economía y Hacienda aprecia ‘señales’ de que el mercado inmobiliario ha perdido ‘vigor’ a la luz del menor crecimiento de los precios de la vivienda y de la reducción del número de transacciones.
En su 'Síntesis de indicadores económicos' del mes de abril, Economía afirma que este menor ‘vigor’ inmobiliario, junto a la desaceleración de los visados de obra nueva, apuntan a una ‘moderación’ en el ritmo de avance de la construcción de viviendas. Frente a estas perspectivas de moderación, las previsiones sobre la obra civil son ‘favorables’.
El Ministerio señala además que la actividad constructora mantuvo en los primeros meses de este año un ritmo de crecimiento elevado, aunque la confianza en el sector se mostró menos optimista.
En este informe, el Departamento dirigido por Pedro Solbes destaca asimismo el ‘dinamismo’ mostrado por la economía española en los primeros compases del ejercicio, con un crecimiento que mantiene ‘el buen ritmo’ observado a finales del año pasado.
La ‘favorable’ evolución de la actividad productiva, indica Economía, continúa impulsada por la demanda nacional, que sigue siendo el ‘principal motor’ de la economía española, con un ‘elevado dinamismo’ del consumo y de la inversión en bienes de equipo. Según Economía, los indicadores disponibles apuntan a una continuidad en la ‘senda expansiva’ del consumo de los hogares en los primeros meses del año.
Desde la perspectiva de la oferta, el Ministerio subraya que la expansión económica está teniendo su reflejo en la ‘fortaleza’ de la creación de empleo y en la actividad constructora y de la industria. Los indicadores relacionados con este último sector confirman que en los primeros meses de 2007 ha logrado consolidar su recuperación.
En cuanto al comportamiento del sector exterior, Economía constata la continuidad del ‘dinamismo’ exportador gracias a la ‘pujanza’ de la economía europea. Por su parte, las ventas a terceros países están acusando la ralentización de la economía estadounidense. A pesar de ello, el Ministerio considera que el conjunto de los datos apunta a una ‘nueva intensificación’ de los flujos de comercio exterior.
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Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses, y demuestra que ‘las ventas en determinadas zonas de la costa española se han ralentizado’, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los ‘inversores oportunistas’, que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto ‘espantados’ por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios ‘no bajan realmente’.
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. ‘Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón’, aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una ‘inundación’ del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que los descensos de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son ‘relativos’, ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa.
En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, ‘en algunos casos alarmistas’, que ‘sin un estudio en profundidad no se pueden entender’.
Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con ‘plena normalidad’, y que ‘sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado’.
Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los ‘promotores serios’.
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera.
En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras ‘pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado’, con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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El Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, subió en marzo hasta el 4,106%, frente al 4,094% de febrero, según confirmó hoy el Banco de España.
Este dato supone una subida de supone 0,012 puntos respecto al 4,094% registrado en febrero, el menor aumento en un mes desde septiembre de 2005, cuando se inició la tendencia alcista, que se ha prolongado de momento durante dieciocho meses de forma ininterrumpida. En cualquier caso, el incremento es importante respecto a un año atrás, ya que en marzo de 2006 el Euribor estaba situado en el 3,105%, mientras que este mes cerró en el 4,106%, es decir, un punto más.
El incremento del Euribor se traduce en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisan anualmente con la nueva tasa.
En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 140.275 euros en 2006, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 710,17 euros que tenía que pagar en marzo de 2006 a unos 787,84 euros, lo que supone un incremento mensual de 77,67 euros en las cuotas y una subida anual de 932 euros. Menor es el aumento en la cuota para los titulares de hipotecas que tengan una cláusula de renovación semestral ya que el incremento mensual en ese caso será de unos 22 euros.
En lo que va de mes de abril, el Euribor ha ido escalando posiciones respecto al cierre de marzo y hoy la media mensual llegó a superar el 4,23%
El indicador comenzó el mes de abril en el 4,193% en su cotización diaria y hoy ha marcado el 4,267%, después de marcar un máximo en el 4,271% el lunes. De esta forma, cuando ya ha transcurrido la mitad del mes, la media se sitúa en el 4,231%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Los analistas consideran el Euribor ya ha cubierto gran parte del recorrido al alza y que acabará 2007 en torno al 4,25%.
La mayoría da por descontado que el Banco Central Europeo (BCE) subirá los tipos de interés en los próximos meses, que podrían llegar antes del verano al 4%, nivel en el que se detendrá.
Sin embargo, algunas entidades, como BBVA, creen que la autoridad monetaria europea podría llevar el precio oficial del dinero este año hasta el 4,25%.
Por ello los expertos creen que el Euribor se encuentra todavía inmerso en un movimiento alcista que, en cualquier caso, podría moderarse en la segunda mitad del año.
Los datos correspondientes al mes de marzo muestran también un ascenso, hasta el 4,104% del Mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000. Por su parte, el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro se mantuvo en el 5,500%.
El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de las entidades de crédito se situó en el 4,975% desde el 4,890% de febrero. En el caso de los bancos se puso en el 4,943% frente al 4,854% de febrero, mientras que el de las cajas subió al 5,001% desde el 4,920% de febrero.
El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.
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La inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 386 millones de euros en enero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto al año precedente, cuando alcanzó los 353 millones de euros, según datos del Banco de España.
Por su parte, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero se incrementó un 81,4%, y pasó de 113 millones de euros en enero de 2006 a 205 millones en 2007.
El ritmo de crecimiento de las inversiones extranjeras en inmuebles en España permaneció en la línea de moderación iniciada en 2006 y cayó casi dos puntos respecto al cierre del pasado año, al pasar del 11% al 9,3%.
Por el contrario, se mantuvo la tendencia iniciada en 2005 en relación a las inversiones españolas en el extranjero, que siguieron creciendo a un ritmo acelerado en términos interanuales.
Asimismo, el volumen de negocio en ambas partidas se redujo respecto al mes anterior. Las inversiones extranjeras en España cayeron un 30%, mientras que las operaciones españolas más allá de sus fronteras se redujeron en un 32%.
La ralentización en el crecimiento de las inversiones extranjeras en España coincide con las informaciones aportadas por expertos del sector desde finales del pasado año que hablan de una caída de las ventas de viviendas en el litoral español, principal foco de compra por parte de los turistas extranjeros en los últimos años. Incluso el Colegio de Registradores de España han percibido una caída de la titulación de viviendas en el corredor de Levante en los primeros compases del año.
Este descenso en las transacciones de viviendas con comprador extranjero viene asociado a una progresiva desaceleración del crecimiento de los precios de las zonas costeras.
Así, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman asegura que el precio de la vivienda descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses por una caída del 3,9% en el coste del metro cuadrado y una reducción de la superficie media construida del 1%.
Por el contrario, la inversión española en inmuebles en el extranjero va en aumento, y es creciente el interés de los promotores nacionales en diversificar geográficamente sus carteras de suelo con claros objetivos como Marruecos y los países del centro y este de Europa.
Incluso, a propósito de la visita que la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, realizará hoy a Varsovia (Polonia) para inaugurar el salón inmobiliario Central Europe Meeting Point, el Ministerio ha destacado las ‘grandes oportunidades’ inversoras existentes en Europa Central y del Este, especialmente en Polonia.
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El pasado jueves 12 de abril se llevó a cabo la presentación de un Fondo de Inversión Especial para la mejora, renovación y construcción de nuevos campos de golf en Andalucía, que promueve el Banco HSBC, con oficinas abiertas en Marbella y Luxemburgo, en colaboración con el despacho RUIZ DE PERALTA y PROMOTUR
El Banco HSBC, el mayor Banco del mundo por capitalización bursátil, promoverá la constitución de un fondo de inversión especializado en campos de golf y que tendrá como objeto la financiación de proyectos dedicados a la reforma y mejora de los campos existentes así como la construcción de nuevos campos de golf.
Al citado acudieron personalidades de los diferentes sectores empresariales vinculados a la construcción, mantenimiento, renovación, gestión etc. de los campos de golf de la geografía andaluza, y que se mostraron muy interesados ante tan novedosa e interesante propuesta, y que según palabras de Ramón Dávila, puede estar en funcionamiento antes de lo inicialmente previsto.
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La tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin fines de lucro se situó en el 10,1% de su renta disponible en 2006, medio punto menos que el año anterior, como consecuencia del menor aumento de su renta disponible bruta (6,8%) que de su gasto en consumo final (7,4%), informó el INE.
El volumen de ahorro generado por los hogares alcanzó los 63.369 millones de euros en 2006, que unido a los 10.181 millones de euros correspondientes al saldo de transferencias de capital percibidas, (1.650 millones más que en 2005), no permitió financiar el elevado flujo de inversión, cifrado en 95.508 millones de euros, un 11,9% más alto que en 2005.
De esta forma, el sector incrementó el año pasado su necesidad de financiación hasta los 21.958 millones de euros, lo que representa un 2,2% del Producto Interior Bruto (PIB) de 2006.
El INE indica que el aumento de la renta disponible de los hogares vino determinado casi exclusivamente por el crecimiento del saldo de rentas primarias, fruto de los incrementos de la remuneración de los asalariados (6,8%), del excedente de explotación y de las rentas mixtas (8,6%) y del saldo neto de las propiedades recibidas (11,7%).
En cuanto a la situación de las sociedades no financieras, la necesidad de financiación de las empresas en 2006 se incrementó hasta los 79.177 millones de euros, y fue un 30,5% mayor que el año anterior, con lo que representó el 8,1% del PIB de 2006.
Este resultado se debe, por un lado, a que la renta disponible de las empresas se contrajo un 5,3% en 2006, a pesar del incremento del 7,5% del excedente de explotación. Los peores saldos de rentas netas de la propiedad y de transferencias corrientes, así como el fuerte incremento en el pago del Impuesto sobre Sociedades, compensaron todo el crecimiento del excedente de explotación.
Este hecho, unido a un notable incremento de la inversión de las empresas, que creció un 10,3% respecto a 2005, propició el incremento de la necesidad de financiación de las sociedades no financieras.
La necesidad de financiación de familias y empresas contrasta con la situación de las administraciones públicas, que en 2006 presentaron una capacidad de financiación estimada en 17.575 millones de euros, el 1,8% del PIB, frente a la necesidad de financiación de 9.858 millones de euros de 2005.
Así, la renta disponible de las administraciones públicas creció el pasado año a un ritmo del 13,5%, como consecuencia del aumento de los impuestos netos (12,5%), tanto de los ligados a la producción y las importaciones, que aumentaron un 9,6%, como de los ligados a la renta y patrimonio, que crecieron un 15,5%. Además, las cotizaciones sociales percibidas subieron un 7,8%, más que las prestaciones pagadas (7,3%).
El gasto en consumo final de las administraciones públicas se incrementó un 7,7% en 2006, aunque no impidió, en cambio, el aumento del ahorro de este sector, que alcanzó un nivel suficiente para financiar la inversión pública.
Finalmente, las instituciones financieras presentaron el pasado año una capacidad de financiación de 7.109 millones de euros, el 0,7% del PIB anual, lo que representa un incremento del 6,4%.
La economía española necesitó en 2006 una financiación exterior de 76.451 millones de euros, el 7,8% del PIB. Este dato supone un empeoramiento de dicho saldo respecto al estimado para 2005, momento en el que representaba un 6,5% del PIB.
El INE señala que este aumento de la necesidad de financiación de la economía española se debió, casi exclusivamente, al comportamiento del saldo de operaciones de bienes y servicios con el exterior, que se incrementó en 11.637 millones de euros por el notable aumento de las importaciones de bienes y servicios, así como a un aumento de éstas (12,7%) superior al de las exportaciones (10,4%).
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María Antonia Trujillo ha resumido en cuatro los objetivos básicos de la Ley del Suelo, en Cáceres, durante las jornadas nacionales "La gestión de suelo: vivienda y desarrollo sostenible"
* Asentar las políticas urbanas sobre los principios de un desarrollo territorial y urbano sostenible.
* Asegurar una mayor oferta de suelo urbanizado para la construcción de viviendas acogidas a un régimen de protección pública que las haga asequibles.
* Incrementar la eficiencia de los mercados de suelo desincentivando la especulación
* Aumentar la transparencia de los procesos urbanos por medio de los controles públicos y de la participación efectiva de los ciudadanos en la toma de las decisiones que afectan a su ciudad.
La Ministra de Vivienda ha anunciado además que en el marco de la próxima reunión de Ministros europeos de Vivienda y Urbanismo, los Ministros acordarán unánimemente evitar la expansión descontrolada de las ciudades y promover un buen planeamiento espacial. "Con ello, la Unión Europea reconoce expresamente una fuerte voluntad de control de la oferta de suelo y de especulaciones".
María Antonia Trujillo ha finalizado su intervención de inauguración de estas jornadas nacionales organizadas por UGT insistiendo en cómo deben crecer las ciudades considerando los efectos negativos de la dispersión urbana sobre la economía, la productividad o el medio ambiente.
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El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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El 29 de septiembre pasaron a ser de aplicación obligatoria los Documentos Básicos de Ahorro de Energía, de Seguridad en caso de Incendio y de Seguridad de Utilización
Hoy se cumple un año desde la aprobación en Consejo de Ministros del Código Técnico de la Edificación (CTE). Por ello, a partir de hoy es obligatorio que los edificios cumplan todas las exigencias que se especifican en el CTE, que vienen garantizadas mediante la aplicación de los Documentos Básicos.
Desde el pasado 29 de septiembre eran de aplicación obligatoria los Documentos Básicos correspondientes a Seguridad en caso de Incendio, Seguridad de Utilización y Ahorro de Energía. Y a partir del 29 de marzo se suman a esta obligatoriedad los de Seguridad Estructural y Salubridad.
Además, el Documento Básico correspondiente a la Protección frente al Ruido se encuentra en tramitación ante el Consejo de Estado para aprobación de un próximo Consejo de Ministros. Este documento es de singular importancia por su incidencia social y por sus efectos trasversales con el resto de Documentos que integran el CTE.
Este Documento Básico junto con el correspondiente a Accesibilidad, ya en preparación, culminan el Código Técnico de la Edificación, dando inicio a una nueva etapa de modificaciones y adaptaciones conforme lo demande su puesta en práctica o los avances tecnológicos que el propio Código favorece y que se irán incluyendo en la estructura del CTE bien por modificación de textos o por homologación Ministerial como documentos reconocidos.
Proyectos de edificación garantizados
También hay que destacar que el CTE, en su parte primera, establece por primera vez en España una norma que define de manera exhaustiva y completa el contenido de un proyecto de edificación de tal manera que el usuario va a tener garantizado por norma el contenido documental de dicho proyecto. Todo ello, con independencia del técnico proyectista que lo elabore.
DOCUMENTOS BÁSICOS: SEGURIDAD ESTRUCTURAL
Estos documentos que entran hoy en vigor tienen por objeto establecer reglas y procedimientos que permitan cumplir las exigencias básicas de seguridad estructural establecidas en el CTE.
El objetivo del requisito básico "Seguridad estructural" consiste en asegurar que el edificio tiene un comportamiento estructural adecuado frente a las acciones e influencias previsibles a las que pueda estar sometido durante su construcción y uso previsto.
En este Documento Básico se establecen cuestiones relacionadas con las bases de cálculo, la edificación, los cimientos y las estructuras de acero. Además, se elimina el vacío reglamentario existente en relación con las estructuras de madera, que suponía un obstáculo para la utilización de este material, que en todo caso debe contar con certificado de madera sostenible.
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El ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, descartó que la crisis inmobiliaria que afecta a Estados Unidos se repita en España porque, según dijo, en el mercado español no existen los créditos hipotecarios de alto riesgo y la ratio de morosidad de las hipotecas sigue siendo baja.
Destacó que la ratio de morosidad de las hipotecas ha pasado de alrededor del 0,2% al 0,4%, "lo que supone un problema absolutamente menor en comparación con otros países".
"En nuestro sistema son los bancos los que conceden las hipotecas. Esta idea de los créditos de alto riesgo que se ha desarrollado tanto en EEUU no existe en España y nuestra preocupación en este sentido es muy, muy pequeña", dijo Solbes en rueda de prensa tras la reunión de ministros de Economía de la zona euro.
Destacó que la ratio de morosidad de las hipotecas ha pasado de alrededor del 0,2% al 0,4%, "lo que supone un problema absolutamente menor en comparación con otros países".
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Una persona con un sueldo medio necesitaría casi 47 años en pagar una vivienda en España, una cifra que baja hasta los 24 años cuando se trata de una compra en pareja, la fórmula más habitual.
El estudio de Facilisimo.com toma como referencia dos personas que tienen contratada una hipoteca, con un sueldo medio de 18.182 euros, y que destinan un máximo del 35 % de sus rentas brutas al pago de una vivienda de 100 metros cuadrados al precio de casi 300.000 euros.
Esta cifra está sacada de los precios medios de venta de las viviendas que se anuncian en los portales del grupo Facilísimo.com y que crecieron el 6,7 % en 2006, hasta 298.628 euros.
El salario medio bruto anual está sacado del Instituto Nacional de Estadística (INE) y la Agencia Tributaria, que creció un 2,7 %, hasta los 18.182 euros.
El incremento en el tiempo necesario para pagar una casa es generalizado en todas las comunidades autónomas, salvo en Andalucía, La Rioja y Castilla La Mancha, beneficiados por el descenso en el precio de la vivienda y la subida de los salarios en estas comunidades.
Las parejas catalanas son las que más tiempo invierten en pagar un piso, con una media de 32,74 años, frente a los 18 años que dedica una pareja en Extremadura, que continúan siendo los que menos tiempo necesitan para pagar un piso.
El País Vasco repite en segunda posición, con una media de 30 años, seguida de Aragón que alcanza los 28,76 años.
Cantabria asciende del décimo al cuarto lugar, y sitúa en 26,34 años el tiempo invertido por una pareja para pagar la hipoteca.
Por encima de la media de 23,46 años se sitúan Baleares, donde se necesitan 25,49 años, seguida de Madrid con 25,25 años, Comunidad Valenciana con 24,95 años, Andalucía con 24,94 años y Murcia con 23,57 años.
Por debajo de la media se encuentran Navarra con 23,12 años, Asturias con 22,82 años, Canarias con 22,87 años, La Rioja con 22,35 años, Galicia con 21,27 años, Castilla La Mancha con 21,26 años y Castilla y León con 19,76 años.
El estudio además estima que si un ciudadano destinara el cien por cien de su sueldo al pago de la hipoteca, necesitaría casi 17 años para adquirir una casa, que serían 21 años si residiera en el País Vasco y 23 años si lo hiciese en Cataluña.
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Se pone de manifiesto que se están comprando menos casas, probablemente como consecuencia de que el alza de los tipos de interés comienza a hacer mella en la economía de las familias.
Los últimos estudios de coyuntura indican que se mantiene la pujanza del sector desde el lado de la oferta, con notables aumentos tanto del consumo de cemento como de la edificación.
La caída de la inversión extranjera en inmuebles explica, igualmente, el descenso en el número de transacciones. Probablemente, como consecuencia de que la compra de inmuebles en España ha dejado de ser un “chollo”. El resultado inmediato de tal disparidad entre oferta y demanda se ha traducido en una desaceleración más acusada de los precios de la vivienda, que están creciendo entre un 9% y un 10% en términos anuales.
Los datos son los siguientes. Según las cifras del Ministerio de Economía, la producción de la construcción en el sector de la edificación creció en enero en términos interanuales un 5,1%, una tasa que se sitúa apenas dos puntos por debajo de la alcanzada en 2006, pero hay que tener en cuenta que se trata de la tasa más alta desde 2002.
De la misma forma, el consumo de cemento -un indicador clave sobre la evolución futura del sector- continúa creciendo con fuerza, como pone de manifiesto que en enero aumentó un 13,4%, tasa que se reduce al 10,2% una vez corregida de variaciones estacionales y de calendario. Ese 10% es, en cualquier caso, la tasa más elevada desde el año 2000.
El número de visados, por último, creció casi un 19% en diciembre, cifra extraordinariamente alta, aunque en este caso hay que tener en cuenta que está sesgada al alza por el hecho de que muchos promotores adelantaron la solicitud de los permisos para salvar el nuevo código de edificación, que encarece la construcción de casas.
El número de hipotecas constituidas en 2006, por ejemplo, creció un 6,3%, frente al 9% del año anterior o al 19,1% de 2004.
El dato del año pasado es más representativo, si cabe, si se tiene en cuenta que entre enero y mayo el crecimiento en el número de nuevas hipotecas fue de dos dígitos en cada uno de los meses; pero es que a partir de la mitad de año se produce un vuelco espectacular. De hecho, diciembre marcó un descenso del 10,1% en términos interanuales.
El crédito a los hogares para la adquisición de viviendas, por el contrario, aumenta a ritmos muy elevados, un 19%, lo que aparentemente puede resultar contradictorio, ya que cae el número de nuevas hipotecas. Esta paradoja puede deberse a que parte del crédito se está destinando realmente a financiar gasto corriente y no a actividades inmobiliarias, ya que, en principio, ambos indicadores deben ser coherentes.
La pujanza del sector de la construcción, igualmente, choca contra la previsión de nuevos hogares, un indicador det erminante para entender y cuantificar la presión de la demanda. La inmobiliaria Metrovacesa ha admitido en uno de sus últimos informes de coyuntura que las 700.000 viviendas que previsiblemente se inicien en 2007 “están sustancialmente por encima del ritmo de creación de nuevos hogares en los últimos años”, si bien descarta un cambio “dramático” en las condiciones del mercado de la vivienda en España. Según sus estimaciones, y como consecuencia de esa contracción de la demanda, los precios subirán este año entre el 2,5% y el 8%.
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La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, apuesta por ‘incentivar y no penalizar a los propietarios’ para que incorporen sus viviendas vacías al mercado del alquiler, así como por abordar en un futuro nuevas modificaciones fiscales con el mismo fin.
María Antonia Trujillo puso así de manifiesto que su Departamento no es partidario de aplicar ciertas propuestas autonómicas para movilizar pisos desocupados, como el canon sobre las viviendas vacías del País Vasco o las expropiaciones temporales en Cataluña, aunque garantizó que ‘el Ministerio es respetuoso con las competencias exclusivas de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos’.
Más aún, la ministra aseguró que a raíz del anuncio de estas propuestas autonómicas la actividad de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha experimentado una ‘aceleración progresiva’ en los últimos meses.
Según indicó, la SPA ha intermediado alrededor de 3.000 contratos de alquiler desde su puesta en marcha el 15 de octubre de 2005, de los cuales casi 1.000 fueron firmados en los dos primeros meses de 2007.
Además, precisó que la SPA está experimentando un progresivo incremento en el número de viviendas adscritas al programa de forma que, actualmente, se están integrando en la sociedad alrededor de 1.000 viviendas mensuales, mientras paralelamente se está produciendo un aumento del número de agentes colaboradores asociados a la sociedad, que ya rondan los 1.000.
Según la ministra de Vivienda, estas cifras demuestran que incentivar a los propietarios pasa por ofrecer ‘garantías’ en los contratos de arrendamiento en forma de cobro íntegro de las rentas y el mantenimiento en buen estado de los inmuebles.
El mercado está tomando buena nota de esta consideración, según revela una encuesta realizada a 500 agencias inmobiliarias por el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG), en la que se asegura que el arbitraje ‘gana posiciones’ y ya supone la fórmula de garantía utilizada en el 24,6% de los contratos que realizan las agencias inmobiliarias, mientras que los seguros suponen el 17,4% del total.
La misma encuesta señala que el número de propietarios interesados en ofrecer su vivienda en régimen de alquiler creció un 10% en los dos primeros meses de 2007, mientras que los demandantes aumentaron en un 30%, coincidiendo con los primeros meses de aplicación de la reforma fiscal, en vigor desde el 1 de enero, que contempla la exención en el IRPF de las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas a menores de 35 años.
María Antonia Trujillo consideró que esta medida fiscal ‘es un primer paso’ para crear un parque de vivienda en el que el alquiler alcance una proporción del 50%.
No obstante, se mostró partidaria de profundizar en un futuro en la reforma del régimen fiscal de los alquileres para incentivar la puesta en el mercado de un mayor número de pisos en arrendamiento. ‘Tenemos que seguir avanzado, pero ya hemos dado un paso significativo’, aseguró.
María Antonia Trujillo también consideró necesario agilizar los juicios por desahucio, como se ha solicitado en más de una ocasión desde las filas del PP.
Sin embargo, aseguró que ‘los desahucios como juicios rápidos en el ámbito civil fueron introducidos por el PP en 2003’. ‘Hubieran tenido tiempo para desarrollar oficinas de señalamiento inmediato (OSI) para que éstos fuesen más rápidos, pero no lo hicieron y ahora lo piden’.
En este sentido, Trujillo recordó que ‘el Gobierno ha comenzado a implantar estas oficinas en 9 ciudades españolas para que los juicios puedan tramitarse en dos meses’. Además, indicó que ‘actualmente se está tramitando la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial para que puedan resolverse estos juicios menores en la justicia de proximidad’.
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Un descenso brusco en el precio de la vivienda nueva es una posibilidad que está perdiendo peso en la opinión de los expertos del sector inmobiliario. Sólo ocho de cada cien directivos preguntados cree que existe algún riesgo a ese respecto, según se desprende del barómetro inmobiliario presentado ayer por la consultora CB Richard Ellis, para el que ha encuestado a 342 altos ejecutivos del sector
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La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda repuntó con fuerza en 2006 hasta situarse en el 0,410% desde el 0,373% registrado al finalizar 2005, según datos proporcionados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Esto supone el nivel más alto desde diciembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,415% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.
La tasa de morosidad en las hipotecas aumentó progresivamente a lo largo de 2006 y alcanzó en diciembre el 0,410%, aunque la AHE considera que este nivel "sigue siendo objetivamente muy bajo".
La AHE explicó que, desde que el Euribor comenzó a repuntar a partir de octubre de 2005, los niveles de dudosidad se habían mantenido invariables, hasta los dos últimos trimestres, cuando comenzó a crecer de forma "muy suave". A su juicio, los factores que están presionando al alza los valores de este indicador podrían ser el aumento de los tipos de interés del mercado y el "cada vez más importante" volumen de préstamos personales que se reunifica a través de la garantía hipotecaria.
Las cajas mantuvieron en 2006 un ratio de dudosidad hipotecaria del 0,413%, superior al 0,352% registrado un año antes, y por encima del ratio de morosidad de los bancos, que se situó en el 0,330% en 2006, por debajo del 0,331% de 2005.
Las cooperativas registraron una morosidad al cierre de 2006 del 0,356% y los establecimientos financieros de crédito, del 3,363%. Estos últimos sufrieron el mayor incremento, con un índice diez veces superior al de bancos y cooperativas de crédito.
La tasa de morosidad de todo el crédito (hipotecario y resto de préstamos) al sector privado se situó en 2006 en el 0,695%, inferior a la registrada doce meses antes, que fue del 0,759%. De esta forma, se mantiene la tendencia de descenso iniciada en junio de 2005, con la introducción de los nuevos criterios contables.
Al igual que ocurre en los hipotecarios, las cajas presentan peores ratios de dudosidad que los bancos en el conjunto de los préstamos. Así, las cajas tenían catalogados un 0,625% de su valor como de dudoso cobro, frente al 0,607% de los bancos. Las cooperativas registraron una morosidad del 0,846% y los establecimientos financieros de crédito, del 2,427%.
Estos datos están elaborados bajo las nuevas normas contables de las entidades de crédito españolas introducidas el pasado año por el Banco de España.
La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma, desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o 1 año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.
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El 47,98% de las empresas prevé contratar a alguna consultora inmobiliaria en 2007 para cerrar una compraventa, mientras que en 2005 sólo lo esperaba el 16,5%, según los datos del anuario 'Tendencias' de CB Richard Ellis.
Asimismo, el 54% de los directivos inmobiliarios espera que sus compañías incrementen este año sus inversiones en otros países y un 42,9% más cree que invertirá en el extranjero tanto como el año pasado.
El vicepresidente de CB Richard Ellis, José Antonio León, explicó que tradicionalmente el mercado inmobiliario español ha sido un ‘destino’ de las inversiones extranjeras, con una proporción importante de la ‘tarta’ de las inversiones del mercado europeo.
El 23,8% de los directivos encuestados espera un incremento fuerte de sus empresas en otros países en los próximos años, mientras que el 30,16% augura un incremento suave y el 42,86% confía en un ritmo similar al de 2006.
Por sectores, el interés de las inmobiliarias por salir a otros países se reparte en el sector residencial con un 34,86%, las oficinas con un 33,71% y los centros comerciales en un 16,43%.
Por países, las inversiones se concentran en Europa. Los países europeos del centro y del Este atraen al 48,41% de los encuestados, otros países europeos occidentales el 23,02% y Portugal un 14,28%. Fuera de Europa, sólo destaca Sudamérica con un 8,73%.
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La media mensual del Euribor se sitúa en el 4,047%, inferior al 4,094% que alcanzó en febrero y al 4,064% que registró en enero.
Además, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas bajó del 4% en su cotización diaria por primera vez en dos meses y cerró en el 3,995%, una cota insólita desde las pasadas Navidades.
En lo que llevamos de marzo, el Euribor se ha mantenido en niveles reducidos en su cotización diaria ya que empezó el mes en el 4,077% y, después de bajar del 4% el lunes, repuntó ligeramente para cerrar el viernes en el 4,065%.
Los expertos creen que esta evolución se debe a que el Euribor ya había descontado la subida del precio del dinero, aunque aseguran que ‘no hay que cantar victoria antes de tiempo’.
La incógnita se centra ahora en saber cuantos meses mantendrá el BCE los tipos de interés en el 3,75% y si aplicará otra subida de un cuarto de punto este verano.
Aunque la mayoría de los analistas prevé que los tipos de interés cierren 2007 en el 4%, algunos como BBVA elevan su nivel hasta el 4,25%, lo que sin duda repercutiría en el Euribor.
El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros
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La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha intermediado alrededor de 3.000 contratos de alquiler desde su puesta en marcha el 15 de octubre de 2005, de los cuales casi 1.000 fueron firmados en los dos primeros meses de 2007, según datos del Ministerio de Vivienda.
Además, la SPA está experimentando un progresivo incremento en el número de viviendas adscritas al programa de forma que, actualmente, se están integrando en la sociedad alrededor de 1.000 viviendas mensuales.
Esta progresión en el número de pisos ofertados se está viendo reforzada por un aumento paralelo del número de agentes colaboradores asociados a la SPA, que ya rondan los 1.000. Así, sólo en el mes de febrero 50 nuevas empresas empezaron a ofrecer sus servicios al organismo presidido por Francisco Javier Rodríguez Mañas.
Desde el Ministerio se apunta que esta ‘aceleración progresiva’ ha tenido lugar ‘a raíz del anuncio de determinadas medidas de las comunidades autónomas’, en referencia a la propuesta de establecer un canon sobre los pisos vacíos en el País Vasco, o la de llevar a cabo expropiaciones transitorias sobre estos inmuebles en Cataluña.
Por otro lado, el Ministerio sostiene que la SPA intermedió entre octubre de 2005 y octubre de 2006 un total de 2.160 contratos de alquiler, el 216% de los 1.000 previstos inicialmente. No obstante, el Departamento dirigido por Trujillo prevé firmar hasta 6.000 nuevos contratos de alquiler en 2007.
Otro de los objetivos de la SPA para este año es alcanzar la autofinanciación, que de lograrse desmontaría la mayor parte de las críticas dirigidas hacia la SPA por su supuesta situación deficitaria.
En este sentido, los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2007 prevén un saldo positivo de la SPA al final del año de 117.000 euros.
El Ministerio de Vivienda, a través de la SPA, trata de dinamizar el mercado del alquiler garantizando a los propietarios de las viviendas adscritas al programa, estén o no ocupadas, el cobro íntegro de las rentas, así como el mantenimiento en buen estado de sus inmuebles.
Además, las viviendas adscritas al programa cuentan con el llamado 'sello de calidad', que garantiza a los inquilinos el buen estado de las viviendas que alquilen, e implica que sus precios serán de media un 18% más bajos que los del mercado.
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La APEI pronostica ‘un cambio radical’ en el panorama de la mediación inmobiliaria. Formar parte de organizaciones que permitan al profesional dar mayor y mejor servicio es una de las claves del futuro del sector, según la APEI
El descenso en la venta de inmuebles está teniendo ya repercusiones que se traducen en el cese de la actividad de agencias inmobiliarias en todo el territorio español. Según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) este situación podría llegar a afectar en los próximos meses a un 30 por ciento de las cerca de 60.000 agencias inmobiliarias que se estima que hay en España. Para la APEI, una de las claves del futuro del sector es que los profesionales independientes se agrupen en asociaciones u organizaciones que permitan ofrecer mayor y mejor servicio al consumidor. La APEI, fundada hace 15 años, persigue el rigor en el ejercicio de la mediación inmobiliaria. Actualmente reúne a cerca de 1200 asociados en toda España, en su mayoría titulares de pequeñas y medianas agencias inmobiliarias.
Para la APEI, la disminución de la demanda y la regulación del sector prevista tanto por el Gobierno central como por diferentes comunidades autónomas como la catalana y que contempla la aplicación de estándares mínimos para los profesionales de la mediación inmobiliaria ‘hacen pensar en un cambio radical del panorama de la mediación inmobiliaria en España en los próximos meses’, según el presidente de esta asociación Óscar Martínez.
A diferencia de otras voces del sector, Óscar Martínez Solozábal no considera que la única opción para sobrevivir en el sector vaya a ser la concentración. Para Óscar Martínez ‘una organización como la APEI, implantada en toda España, que permite la colaboración entre sus miembros asociados para ofrecer un mayor y mejor servicio al cliente puede ser la clave para los nuevos modelos de negocio que va vivir nuestro sector’.
Para el presidente de la APEI, Óscar Martínez, el momento por el que cruza la mediación inmobiliaria ‘favorece, por un lado, la vuelta a la normalidad de un sector que ha experimentado un crecimiento espectacular vivido en los últimos años’. Martínez añade que el sector también ‘se enfrenta al reto que obligará a los mediadores inmobiliarios a mejorar, profesionalizarse e incrementar su servicio si quieren proseguir con su actividad’.
Oscar Martínez recuerda que ‘cuando la demanda cae y no vale la premisa de que todo se vende es el momento en que el consumidor valora y necesita el trabajo de un buen profesional que ofrezca garantías y cierre con éxito las operaciones de compraventa’. Para la APEI ‘es una buena ocasión para recuperar la confianza de los consumidores’.
Sobre la regulación del sector que podría producirse a lo largo de este año, Óscar Martínez indica que ‘ la regulación favorece a organizaciones como nuestra asociación donde todos sus miembros tienen contratados un seguro de responsabilidad civil y ofrecen garantías de solvencia profesional a sus clientes. En cuanto se aplique la normativa todos los profesionales estaremos sujetos a unas mismas reglas de juego y se acabará con los mediadores sin oficina, ni seguro que tanto han perjudicado a la imagen de los verdaderos profesionales de este sector’.
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La Federación de Consumidores en Acción (Facua) aseguró ayer compartir con el Ministerio de Vivienda la necesidad de aumentar ‘de forma considerable’ el porcentaje de viviendas protegidas en régimen de alquiler, pero realizó una serie de advertencias al respecto, entre ellas, la necesidad de garantizar en tales circunstancias unas ‘rentas razonables’.
En un comunicado, la organización puntualizaba así la intención del Departamento dirigido por María Antonia Trujillo de establecer un parque permanente de VPO en régimen de alquiler, en detrimento de la VPO en propiedad, a través del próximo Plan de Vivienda 2009-2012.
Facua consideró, en este sentido, que ‘renunciar al número de viviendas protegidas en venta debe ser fruto de una profunda reflexión de la Administración y los agentes económicos y sociales’.
‘También habrá que prestar especial atención al conflicto de competencias que se pueda generar con las comunidades autónomas en política de vivienda, que ya tienen establecidas figuras similares tales como alojamiento público en alquiler’, advirtió.
Por ello, la organización de consumidores pidió al Ministerio que permita la participación de las organizaciones de consumidores en el diseño de los planes de vivienda.
En este sentido, invitó al Departamento dirigido por María Antonia Trujillo a ‘tomar como base el grado de cumplimiento del actual Plan Estatal de Vivienda y estudiar las ventajas e inconvenientes de las actuaciones protegidas en nueva construcción o en alquiler’.
Facua afirmó también que el mercado paralelo de vivienda protegida es ‘claramente insuficiente’ tanto en el ámbito del alquiler como en el de la venta, y demandó al Gobierno central, comunidades autónomas y ayuntamientos que cumplan, en primer lugar, sus normativas urbanísticas de reserva de edificabilidad residencial para viviendas protegidas.
En su opinión, la VPO ‘es un elemento fundamental para solucionar el problema que en España existe hoy en día de accesibilidad a la vivienda, y que puede afectar a la bajada del precio de la vivienda primordial, tanto en venta como en alquiler’.
‘Actualmente la renta de esta última figura es muy similar al pago de la cuota mensual de una hipoteca en la compraventa, por lo que el alquiler es una opción a la que únicamente recurren los usuarios por motivos excepcionales’, concluyó.
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El 85% de los españoles mayores de 60 años vive en un inmueble en propiedad, mientras que el 8% habita una vivienda en alquiler y el 7% reside en la de algún familiar. Además, el 21% de ellos cuenta con una segunda vivienda, según un informe de DBK.
En su estudio ‘La demanda inmobiliaria en la Tercera Edad’, la consultora señala que el porcentaje de personas que cuentan con una vivienda en propiedad supera el 90% en el segmento de rentas más altas, más de 2.000 euros de ingresos familiares mensuales netos, y alcanza el 60% en el caso de la segunda vivienda.
Por comunidades autónomas, el mayor porcentaje de personas de la tercera edad que viven en pisos en propiedad se encuentra en Madrid (91%), seguida de Cataluña (75%).
No obstante, en la capital de España se percibe un índice de penetración de la segunda vivienda del 28%, mientras que en Cataluña el 18% de las personas de más de 60 años viven en régimen de alquiler, superando en 10 puntos la media nacional.
Por su parte, las segundas viviendas se encuentran ubicadas principalmente en la costa mediterránea y atlántica (44%) y en menor medida en el interior de la península (37%). El 19% restante se repartiría entre la costa cantábrica, Islas Canarias y Baleares, y aquellas viviendas compradas en el extranjero.
Por otro lado, el 42% de las segundas viviendas tiene tres dormitorios, el 29% más de tres, el 22% cuenta con dos, mientras que un 7% sólo tiene un dormitorio.
Por último, el informe señala que un 13% de las personas que disponen de una segunda vivienda afirman que en un futuro prevén establecerse en ella de manera habitual.
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Las entidades financieras endurecieron 'modestamente' durante el cuarto trimestre de 2006 los criterios de concesión de nuevos préstamos para adquisición de vivienda, pero relajaron, por décimo trimestre consecutivo, los criterios de aprobación de nuevos créditos para consumo, según la Encuesta sobre Préstamos Bancarios correspondiente a enero, incluida en su 'Boletín Mensual'.
En los últimos tres meses de 2006, la demanda crediticia volvió a ralentizarse, produciéndose un 'cambio importante' en la situación existente un año atrás, cuando las peticiones de fondos crecían significativamente. El organismo también subrayó que esta situación, junto al comportamiento más restrictivo de la oferta, estaría contribuyendo a un desaceleración en la tasa de crecimiento del crédito.
El organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez detectó en la encuesta realizada a diez entidades financieras españolas una estabilización en la demanda de préstamos de los hogares tanto para adquisición de vivienda como para consumo y otros fines en el cuarto trimestre. En el caso de las empresas, la demanda volvió a ser expansiva, pero en menor medida que en trimestres anteriores.
Los bancos españoles prevén que en los primeros meses de 2007 se mantenga la tendencia de endurecimiento de las condiciones de aprobación de préstamos para la adquisición de viviendas, pero no anticipan variaciones adicionales en la oferta de crédito para consumo, ni en la destinada a las sociedades.
Además, anticipan una continuación del proceso de ralentización del crecimiento del crédito hipotecario a los hogares, iniciado en 2006, mientras que en el resto de los segmentos, la demanda se incrementaría.
El Banco de España señaló que las entidades han 'infraestimado sistemáticamente' la evolución de su oferta en los últimos trimestres, y que en el lado de la demanda hay una previsión de caída en las peticiones de préstamos de los hogares para la adquisición de vivienda, quedando el indicador en niveles negativos no alcanzados desde principios de 2005.
En el caso de la financiación concedida a las empresas en España, el Banco de España detectó un 'ligero endurecimiento' de los criterios de aprobación de nuevos préstamos, que fue generalizado en plazos y tamaño del prestatario, pero que estuvo concentrado en las empresas del sector inmobiliario.
Esta situación responde a la percepción por parte de las entidades financieras de la existencia de mayores riesgos, tanto en términos genéricos como en relación con sociedades o sectores concretos.
La competencia entre entidades impulsó la oferta de préstamos, que en España tuvieron condiciones más onerosas, principalmente por la ampliación de los márgenes y a las exigencias de mayores compromisos asociados, aunque 'se relajaron algo' las restricciones en términos de cuantía máxima de los préstamos.
La demanda de crédito de las empresas en España continuó su crecimiento en el cuarto trimestre, siendo menor en el caso de las pymes y en las operaciones a largo plazo y más expansiva en los créditos a las grandes sociedades. Además, las pymes siguieron incrementando su demanda en mayor medida que las grandes empresas.
El Banco de España considera que detrás de este crecimiento se encuentra el aumento de las necesidades de financiación de las empresas, principalmente por las inversiones en capital fijo, existencias y capital circulante, fusiones, adquisiciones y reestructuraciones.
En el segmento de financiación a los hogares para la adquisición de vivienda, los criterios de aprobación se hicieron más restrictivos en general, salvo por el plazo, que aumentó ligeramente, y los otros gastos, que permanecieron sin cambios. El Banco de España destacó el endurecimiento de la relación préstamo-valor ocurrido en el cuarto trimestre. La demanda de este tipo de préstamos permaneció estable en España por segundo trimestre consecutivo.
La oferta de créditos a los hogares para consumo y otras finalidades volvió a un comportamiento expansivo en la parte final de 2006.
El principal factor que influyó en la relajación de los criterios de aprobación fue, según el Banco de España, la competencia entre entidades. La demanda de este tipo de financiación se vio impulsada por el incremento en los gastos de consumo.
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Los precios del alquiler de vivienda aumentaron un 4, 5% en los últimos doce meses, más del doble que el índice general del IPC (2, 4%), con un incremento igual al del conjunto del año 2006, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En enero, los alquileres de vivienda aumentaron un 0, 5%, frente a la reducción del 0,7% del índice general. Estas cifras ponen de manifiesto que la renta disponible de los españoles no se ve únicamente mermada por el aumento de los precios de compra de las viviendas, sino que los que optan por el alquiler también tienen que hacer un esfuerzo cada vez mayor para hacer frente a dicho pago.
A pesar del continuo encarecimiento de los precios del alquiler, el Ministerio de Vivienda sigue teniendo entre sus principales objetivos alcanzar un equilibrio entre el número de viviendas en alquiler y en propiedad. Además, el Ministerio tiene previsto elaborar el próximo Plan de Vivienda 2009-2012 en torno a la creación de un parque estable de viviendas protegidas en alquiler, de forma que la VPO en propiedad desaparezca poco a poco.
Para reforzar el impulso al mercado del alquiler, el Ejecutivo aplicará a partir de este año, aprovechando la entrada en vigor del nuevo IRPF, una exención total en este impuesto de las rentas inmobiliarias procedentes de alquileres a jóvenes menores de 35 años.
Por otra parte, el Ministerio de Vivienda incrementará en un 167% las ayudas destinadas a inquilinos para este año, hasta las 16. 000, mientras que aquellas ayudas de las que se beneficiarán los propietarios, ascenderán un 12% hasta las 2. 800.
Por otro lado, los precios de conservación de la vivienda se incrementaron un 5, 1% en enero, seis décimas por encima de los alquileres, y un 1, 1% respecto al mes anterior.
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El presidente de la patronal de grandes constructoras del sector público Seopan, Enrique Aldama, afirmó ayer que el anteproyecto de ley de contratos públicos, actualmente en fase de comisión en el Congreso, debería simplificar la regulación de los contratos de colaboración público-privada para poder ‘incrementar su eficacia’.
En su comparecencia en la Comisión de Administraciones Públicas de la Cámara Baja, Aldama aseguró que el actual anteproyecto regula estos contratos de forma ‘muy confusa’, y aseguró que esta complejidad disuadirá a las administraciones a la hora de recurrir a este tipo de contratos.
Asimismo, hizo un llamamiento a ‘avanzar’ en este terreno, ya que, en su opinión, estos contratos ya están dando ‘los mejores resultados en otros países’, y, en este sentido, recordó que entregará al Gobierno una propuesta de financiación de las infraestructuras de carreteras y ferrocarril que prevé la combinación del peaje directo (el que paga el usuario) y el denominado peaje en sombra (el que abona la Administración a la empresa concesionaria en función del volumen de trafico).
Por otro lado, el presidente de Seopan precisó, tras apuntar que el anteproyecto a debatir no supone una mera trasposición de la directiva europea sobre contratos públicos, sino una reforma ‘sustancial’ de la estructura de la ley vigente, que su aplicación requiere ‘cuidado’ y ‘cautela’, así como coordinación entre los diferentes niveles de la administración.
Así, Aldama pidió especial ‘cuidado’ a la hora de aplicación los supuestos para determinar a las empresas la prohibición de contratar, y abogó por no sejar estas decisiones en manos de los órganos de contratación al objeto de garantizar la objetividad en el proceso.
Asimismo, el presidente de Seopan criticó que el anteproyecto pueda dejar fuera de algunos contratos la revisión de los precios encaminados a reequilibrar los contratos. En su opinión, esta revisión ‘debería operar automáticamente en todos los contratos como un derecho del contratista’.
Por ello, Aldama consideró ‘injustificado’ cualquier cambio en este ámbito y, por el contrario, aludió a que el sistema vigente permite el equilibrio contractual, no es inflacionista y reparte equitativamente los costes entre el contratista y la Administración.
La regulación de la subcontratación en las obras fue otra de las aportaciones del anteproyecto que Aldama consideró injustificadas, a tenor de la regulación que, indicó, desarrolla al respecto la ley reguladora de la subcontratación en la construcción que entrará en vigor el próximo mes de abril.
En cuanto a las modalidades de contrato, Aldama abogó por extender el concurso restringido y ‘tener fe’ en la actuación de la Administraciones, ya que, en su opinión, es ‘imposible’ hacer un buen análisis técnico en los casos de concurso abierto cuando se presentan hasta 35 proyectos, lo que da lugar a que estos procedimientos acaben siendo como ‘subastas’.
En esta misma línea, defendió la publicación de las clasificaciones de los proyectos antes que la apertura de sobres económicos para incrementar el grado de transparencia en los procesos de licitación.
Por su parte, el presidente de la patronal de empresas de ingeniería Tecniberia/Asince, Francisco Cal, pidió que la contratación por proyecto y obra se lleve a cabo ‘por la vía de la excepcionalidad’, y no de forma, a su juicio, tan habitual.
Asimismo, pidió que el anteproyecto de la ley de contratos públicos se incremente la ponderación del análisis técnico de los proyectos en su valoración, de forma que el peso de los mismos sea del 80%, actualmente supone el 70%, mientras que la valoración económica alcance el 20%, un 30% en la actualidad.
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España e Irlanda son los dos únicos países de la Eurozona que podrían sufrir un 'crash' inmobiliario derivado de una corrección en el mercado de la vivienda, según un estudio elaborado por American Express Funds.
Así, el trabajo destaca que el boom inmobiliario experimentado en los últimos años en estos países ha sido similar al vivido por EE.UU. entre 2003 y 2005, dónde la corrección en el mercado inmobiliario fue la clave de la recesión económica experimentada por en este país en 2006.
En este sentido, el informe apunta que el mercado residencial ha ayudado a soportar el crecimiento de la Eurozona desde 2003, en un contexto de crecimientos porcentuales de dos dígitos en los precios de la vivienda tanto en España e Irlanda, así como en Francia o Bélgica.
Si bien, España e Irlanda, los dos mercados inmobiliarios ‘más fuertes’, según el estudio, están ‘altamente expuestos’ a la variabilidad de los tipos hipotecarios, ya que en los últimos años el mercado de la vivienda ha supuesto el estimulo del consumo privado en mayor medida que en EE.UU.
Por otra parte, alrededor de la mitad de los países de la Eurozona ha experimentado un incremento de los precios en los últimos diez años más rápido que en el caso de EE.UU, según el informe.
Con todo, pese a la situación de España e Irlanda, que suponen una ‘pequeña parte de la Eurozona’, existen otros factores que limitarían la vulnerabilidad del conjunto de la zona euros ante un 'crash' inmobiliario. En este punto, el estudio señala a la emergente economía Alemania como uno de estos factores compensatorios.
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¿Hipoteca a 100 años? De 50 ya hay, incluso de 52. Las hipotecas a 100 años existen en Japón, estados unidos y reino unido pero en el mercado hipotecario español sólo se entiende como una entelequia. Ninguna entidad de crédito la ofrece. "una hipoteca a 100 años es una barbaridad. Cuantos más años tiene un préstamo, más vulnerable es a la subida de tipos", afirma Gonzalo Bernardos, profesor de la universidad de Barcelona. "aquí es muy difícil que se supere la barrera de los 50 años. Simplemente porque deja de ser atractiva para la población", según fuentes de BBK [BBK es accionista de referencia de idealista.com, empresa editora de este boletín], la primera entidad financiera que sacó un préstamo a 50 años en nuestro país. "la nueva reforma del mercado hipotecario no cambiará nada al respecto, aunque tampoco hay que olvidar que nadie está, en el caso de nuestra hipoteca, pagando 50 años, sino que las deudas crediticias se amortizan mucho antes", explican.
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El presidente del holding inmobiliario Grupo MRA, Miguel Rico, aseguró que el principal problema que afecta al acceso a la vivienda en España radica en el suelo, cuyo coste supone el 50% del precio final de las viviendas, e instó a que los ayuntamientos deleguen la gestión del mismo a las comunidades autónomas.
Durante la presentación del Programa de Expansión 2006-2010 del grupo dedicado a la construcción y promoción inmobiliaria, Rico consideró que el momento actual ‘no cambiará’ hasta que el Gobierno no promueva, además, medidas de carácter fiscal y un ‘acuerdo social’ en el que tomen partido todos los agentes sociales para ‘atajar el problema de la vivienda’.
‘El acuerdo social debería conducir a la búsqueda de una política de vivienda más que a una vivienda política’, añadió Rico.
No obstante, el presidente de la compañía afirmó que el objetivo de establecer un parque estable de VPO en alquiler del próximo plan 2009-2012 del Ministerio de Vivienda, avanzado por la titular del Departamento, María Antonia Trujillo, es ‘bueno’.
Por otro lado, el presidente del Grupo MRA consideró que existe una ‘atomización’ de compañías en el sector de la construcción, de forma que las desinversiones que están teniendo lugar están ‘descolocando’ y ‘descomponiendo’ el sector.
Asimismo, Rico aseguró que se está dando un ‘agotamiento’ en el ámbito de la construcción, que se traducirá en un descenso de la producción de viviendas destinadas a primera residencia, aunque se mostró positivo al señalar que ‘el mercado está por desarrollar, siempre que se haga con creatividad’.
La compañía aseguró que el Plan de Expansión de 2006-2010 le permitirá multiplicar en cuatro años los 53 millones de euros de cifra de negocio consolidado alcanzados en 2006 hasta los 330 millones de euros en 2010.
Además, en este periodo saldrán al mercado entre 3.500 y 4.000 de las 11.000 viviendas con las que cuenta en cartera, de las que la mitad serán ofrecidas en régimen de protección y la otra mitad como primera residencia.
Desde la compañía, que acumula ya 30 años en el sector tras haber comenzado su labor como promotora, se asegura que su dedicación a la VPO se debe a que se dirige a una clase media ‘exenta de los ciclos’, y cuenta con una vocación industrial que hace a la compañía ‘más competitiva’. Estas condiciones aportan a la entidad, según su presidente, ‘estabilidad de crecimiento’.
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Las universidades actuarán como promotoras de las viviendas, cuya construcción estará financiada en un 50% por Vivienda, y tendrán prioridad los residan fuera de su ciudad
Los 10.000 minipisos de baja renta para universitarios estarán listos para ser ocupados en el curso académico 2009-2010. La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, recalcó