La Costa del Sol sigue siendo el destino de sol y playa por excelencia en España. El "boom" inmobiliario de años pasados y el aumento del número de hoteles han sido 2 de los factores que han provocado una bajada gradual de la demanda de arrendamientos en los últimos veranos.
Ahora hay menos turistas que alquilan viviendas, debido al alto nivel de compras de vivienda vacacional por el turismo nacional y extranjero.
Esta opinión la comparten la inmobiliarias, que han observado que existe mucha demanda hotelera entre los turistas.
La Costa del Sol ofrece una amplia oferta en calidad, ambiente y precio de viviendas de alquiler. Actualmente lo más usual en la zona costera es el arrendamiento quincenal o por semanas y el abanico de precios puede abarcar desde los 450 euros semanales por un piso de un dormitorio casi en primera línea de playa hasta los 6.000 euros mensuales por una villa. Estas cantidades son muy similares a las del año pasado y varían dependiendo de si es temporada alta, media o baja, al igual que las tarifas hoteleras.
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Ha descendido más de un 50% la venta de viviendas turísticas en la Costa del Sol, debido al alza de los precios y la subida de los tipos de interés, según el director de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), en Málaga, José Antonio Pérez.
El producto residencial ha perdido competitividad frente a otros destinos como Marruecos, Brasil, México, Croacia o Bulgaria, donde los precios son más asequibles, manifestó Pérez.
Según explicó, las previsiones apuntan a que el precio de los inmuebles no subirá más del 7,3%, mientras que los tipos aumentarán un 0,75% hasta situarse el Euribor en el 5% a final de 2007.
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El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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Un descenso brusco en el precio de la vivienda nueva es una posibilidad que está perdiendo peso en la opinión de los expertos del sector inmobiliario. Sólo ocho de cada cien directivos preguntados cree que existe algún riesgo a ese respecto, según se desprende del barómetro inmobiliario presentado ayer por la consultora CB Richard Ellis, para el que ha encuestado a 342 altos ejecutivos del sector
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El precio de la vivienda subirá entre un 3% y un 5% en 2007 ya que ‘se intensificará la desaceleración generalizada’ percibida en 2006, según pronostica el BBVA en su última revista de 'Situación Inmobiliaria'.
El director del Servicio de Estudios la entidad, José Luis Escrivá, no descartó durante el acto, que a partir de 2008 se pueda frenar el incremento de los precios en un escenario de bajadas en algunos puntos de España. Sin embargo, indicó que sería ‘difícil’ que los precios cayeran de forma generalizada.
Escrivá explicó, por otro lado, que esta desaceleración de los precios no se debe al efecto de los cambios normativos introducidos por el Ministerio de Vivienda, sino a un cambio en el comportamiento de la demanda, que es la que ‘domina’ el mercado. Así, aseguró que ‘gran parte’ del boom inmobiliario vivido en los últimos años se debe a razones de carácter ‘estructural y permanente’.
Desde BBVA se considera que el dinamismo del empleo y la población, así como las mejores perspectivas de la demanda de no residentes, producirán un ajuste ‘gradual y ordenado’ del mercado inmobiliario pese al ligero endurecimiento de las condiciones financieras.
Concretamente, la entidad financiera augura que la demanda se desacelere en 2007 como consecuencia de la elevación de los ratios de accesibilidad, hasta situarse en niveles ‘más razonables’. De hecho, la entidad pone de manifiesto que los créditos concedidos para la adquisición de viviendas han experimentado en los últimos doce meses una caída de entorno a los 5 puntos porcentuales.
Sin embargo, esta circunstancia confluirá, por otra parte, con un repunte de la renta disponible de las familias de casi el 3,5% en 2007, en torno a un punto superior al crecimiento del año 2006, motivado, según BBVA, por una caída de la inflación, la rebaja impositiva derivada de la reforma fiscal, y una moderación salarial algo más alta que la del año precedente.
Además, la progresiva caída de la inversión extranjera en inmuebles en España experimentará cierta ‘estabilización’, gracias, entre otros factores, al momento de crecimiento que vive el entorno europeo y a un menor deterioro relativo del precio de la vivienda española.
Estos factores conseguirán paliar los efectos negativos de los tipos de interés, que alcanzarán el máximo impacto a partir de la mitad de 2007, llegando al 4% --4,9% en el caso del tipo hipotecario para nuevas operaciones--, lo que, según Escrivá, sigue suponiendo una situación de valores ‘moderados’.
En este sentido, el deterioro de la accesibilidad a la vivienda seguirá creciendo en 2007, e incluso podría darse una elevación de la morosidad.
La oferta de viviendas deberá reducirse en los próximos para poder asistir a un ajuste moderado que sea lo suficientemente prolongado como para que no exista un riesgo a corto plazo de repunte de precios, como desde el BBVA se ha observado a lo largo de 2006 en escenarios internacionales como EE.UU. o Australia.
En este sentido, desde la entidad financiera se ‘espera’ que la construcción de viviendas se reduzca de las 200.000 viviendas trimestrales alcanzadas en 2006 a las 150.000 durante los próximos años. Más aún, se considera que ante esta producción la ‘cifra de equilibrio’ de creación de hogares en los próximos años debería ser de 600.000 al año (50% nacionales, 25% inmigrantes y 25% no residentes).
Con todo, Escrivá subrayó que será difícil esta reducción ya que la actividad del mercado está en máximos y los ajustes en la oferta suelen llevar varios trimestres de retraso respecto a la demanda al implicar procesos inversores más prolongados en el tiempo.
Esta circunstancia se hace más patente si se tiene en cuenta que, de no entrar más pedidos en las carteras de los agentes constructores, éstos podrían desarrollar su actividad durante dos años más a niveles máximos.
En cualquier caso, ‘un exceso de oferta aportaría una ayuda a la desaceleración de los precios’, indicó Escrivá.
El estudio presentado por el BBVA establece que el impacto del ajuste del mercado inmobiliario en su aportación a los ingresos públicos, a través de las diferentes figuras impositivas --Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD) podría caer del actual 9,5% del total de los ingresos al 6,5%, lo que se traduciría en una reducción de la aportación al PIB del 3,2% al 2,2%, un punto menos.
Así, según Escrivá, el Estado perdería ingresos ‘excepcionales’, pero esto no supondría una situación ‘difícil’ para las cuentas públicas.
Por último, el director del Servicio de Estudios del BBVA se refirió a los cánones autonómicos para incentivar la salida de viviendas vacías al mercado del alquiler, y precisó que la ‘clave’ para que esto ocurra es ‘crear condiciones favorables para alquilar’, lo que, a su juicio, ‘se consigue con mejores condiciones de seguridad y certeza en las operaciones’.
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Los demandantes de viviendas turísticas adquirirán en el próximo trienio en Andalucía un total de 130.000 inmuebles de esta tipología, según las previsiones facilitadas hoy por el presidente de Unicaja, Braulio Medel, quien precisó que a este dato se llega "atendiendo a comportamientos pasados" del sector.
En este sentido, explicó en Málaga, durante la presentación del Informe anual del turismo en Andalucía 2005, que la demanda prevista absorberá estas 130.000 viviendas, oferta que se encuentra en los paquetes "ya puestos en marcha".
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El Gobierno francés adoptó ayer en Consejo de Ministros el proyecto de ley sobre el derecho a la vivienda 'exigible' ante los tribunales, una norma que el jefe de Estado, Jacques Chirac, calificó de "progreso social considerable".
Presentado a los ministros por el titular de la cartera de Cohesión Social, Jean-Louis Borloo, este proyecto de ley considera el carácter constitucional del derecho a un alojamiento al mismo nivel que la educación o la sanidad.
La iniciativa fue anunciada por Chirac el 31 de diciembre del pasado año, después de que el mes pasado el colectivo 'Los Hijos de Don Quijote' instalaran 250 tiendas de campaña para los 'sin techo' en el centro de París y en otras ciudades francesas para denunciar la penuria del alojamiento en el país.
En el Consejo de Ministros, Jacques Chirac subrayó que es posible "alcanzar el objetivo de 120.000 nuevos alojamientos sociales por año", y aseguró que "el número de alojamientos sociales se ha doblado" en los últimos años.
La ley se aplicará a partir de diciembre de 2008, aunque en un primer lugar sólo podrán beneficiarse de ella los colectivos considerados "prioritarios", como los 'sin techo', personas alojadas de forma temporal o en lugares insalubres, familias que estén amenazadas con la expulsión de sus casas o madres solascon niños a su cargo.
El proyecto de ley prevé que una persona pueda presentar un recurso administrativo cuando la respuesta a la demanda de alojamiento no se corresponda con sus necesidades, ni capacidades, "siempre y cuando esa demanda haya sido considerada como prioritaria y urgente por la comisión de mediación", señala el texto.
A partir de 2012 este derecho es extenderá al resto de personas que tienen dificultades para encontrar una vivienda.
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El aumento de la población debido al 'boom' demográfico de los años 60 y 70 ha tenido como consecuencia un uso más intensivo de las viviendas disponibles como residencia principal y la consecuente baja de la proporción de viviendas destinadas a segunda residencia.
Así lo pone de manifiesto un estudio de Caixa de Catalunya, que señala que el número de viviendas por hogar en España eran 1,49 en 2005, lo que representa una caída respecto a las 1,54 de 1998. De esta manera, en 2005 la ratio de viviendas por hogar se situó por debajo de los valores existentes al principio del período de expansión inmobiliaria.
Este crecimiento más intenso de los nuevos hogares (un 21,1% en el período 1998-2005) que de las nuevas viviendas (17,5% en el mismo período) indica que el incremento de oferta de vivienda ha tenido una ‘sólida base demográfica’, en contraste a la opinión generalizada de que la expansión de la construcción ha evolucionado de forma desligada a la demanda.
Según el estudio, entre 1998 y 2005 se construyeron en España casi 13 viviendas por cada 10 nuevos hogares, de forma que el parque de viviendas aumentó en 3,5 millones de unidades frente al incremento de 2,7 millones de hogares. En estos siete años se terminaron unas 493.000 viviendas anuales y se crearon 389.000 hogares, sugiriendo un exceso de más de 100.000 viviendas por año. Este valor, según Caixa Catalunya, puede considerarse ‘no exagerado’ si se consideran otras fuentes de demanda (vivienda secundaria de residentes, demanda de no residentes y demanda especulativa).
En el supuesto de que se hubiera mantenido constante la proporción de viviendas destinadas a uso principal, el crecimiento del parque de viviendas entre 1998 y 2005 habría sido insuficiente para absorber el total de nuevos hogares.
Una de las consecuencias de la presión que ha ejercido la demanda por motivos demográficos ha sido un uso más intensivo de la vivienda como residencia principal con la consecuente caída de la ratio de viviendas por hogar. Con datos disponibles para el período 2001 y 2005, se observa que, del total de nuevas viviendas construidas en estos años (2,17 millones), un 78,1% se ha destinado a vivienda principal (1,70 millones) que ha registrado un crecimiento del 12,0% y que prácticamente duplica al de las viviendas destinadas a otros usos (6,7%). Mientras en 2001 se destinaba un 67,4% del parque de viviendas a vivienda principal, en 2005 este porcentaje había aumentado hasta el 68,4%.
La deuda hipotecaria acumulada por las familias españolas para la adquisición de viviendas superó por primera vez en la historia los 550.000 millones de euros al finalizar el mes de octubre, según los últimos datos publicados por el Banco de España.
Esta cifra, 551.715 millones de euros en concreto, supone un incremento interanual del 20,8 por ciento, la tasa más baja de los últimos cinco años.
Desde finales de 2005, el incremento de las deudas de las familias en hipotecas se ha ralentizado de manera notable, desde el máximo alcanzado el pasado noviembre, cuando crecieron al 24,6 por ciento.
Esta situación indica que no sólo la concesión de los créditos se está endureciendo, sino que las familias ya acumulan una gran cantidad de deuda y es difícil mantener los altos incrementos porcentuales registrados en los últimos años.
Al cierre de octubre, los préstamos hipotecarios que las familias residentes en España tenían concedidos con el fin de comprar una vivienda habían aumentado en unos 95.000 millones con respecto al mismo mes de 2005.
Esta cifra es inferior al incremento interanual registrado en septiembre, que a su vez era menor que el de agosto y julio, lo que indica una cierta desaceleración en estas deudas.
En conjunto, las familias acumulaban deudas con las entidades financieras, no sólo para comprar viviendas, por un importe total de 750.678 millones de euros al cierre de octubre.
Además de los 550.000 millones en hipotecas, las familias también soportan casi 200.000 millones de euros en otro tipo de préstamos, habitualmente los denominados créditos al consumo.
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