Crecerá el número de viviendas alquiladas en los dos próximos años, tras la entrada en vigor de las últimas medidas anunciadas por la ministra de Vivienda para fomentar el alquiler.
El mercado de la vivienda en alquiler crecerá un 11% en 2008 y un 10% en 2009.
Así, el número de viviendas alquiladas podría situarse al término de 2007 en torno a 1.875.000 unidades, un 4,7% más que en 2006, con un crecimiento del volumen de negocio de alrededor de un 8%.
Además, se modera el precio de la vivienda en todas las comunidades autónomas.
En 41 provincias españolas el precio medio de la vivienda de segunda mano ha bajado en este mes de noviembre, con variaciones negativas que oscilan del 0,1% de Cádiz al 3,1% de Huelva.
Respecto a las provincias donde la vivienda ha subido, Segovia encabeza el listado con un aumento del 2,5% en el precio de la vivienda durante el último mes. El resto de provincias donde el precio medio de los inmuebles también ha crecido son: Ourense, Almería, Cáceres, Valladolid, Huesca y Albacete.
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Las viviendas tuteladas son una alternativa al alojamiento residencial. Es también llamado hogares, mini-residencias, apartamentos protegidos o terapéuticos, viviendas comunes, casas rurales de acogida, domicilios colectivos, etc.
Las viviendas tuteladas son pisos o viviendas ya construidos o de nueva construcción, en los que, previas las adaptaciones necesarias para su uso, pueden vivir, en régimen de comunidad, de cuatro a seis usuarios (mayores de 60 años), en habitaciones individuales o dobles, a petición expresa de los propios beneficiarios, bajo la tutela y asistencia técnica de los Servicios Sociales.
Va destinado a personas mayores válidas, que tengan problemas de alojamiento, soledad, socio-familiares o de cualquier otro tipo, con una personalidad que favorezca la convivencia estable.
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Según informaciones de urbanoticias.com el mercado de la vivienda se encuentra al inicio de un nuevo ciclo, que será muy parecido al que se produjo entre los años 1990 y 1994, cuando comenzó la llamada "guerra de las hipotecas" con el endurecimiento de las condiciones financieras, según aseguró ayer el decano presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, Eugenio Rodríguez, durante la inauguración del 'Simposium Registral sobre presentación telemática' en Palma de Mallorca.
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La compra de inmuebles en el extranjero por parte de los españoles se incrementó en un 74,1%, y pasó de 839 millones de euros en mayo de 2006 a 1.461 millones en 2007, según datos del Banco de España.
De esta forma, mantienen durante un mes más la tendencia iniciada en 2005 con un crecimiento acelerado en términos interanuales.
También se incrementó la inversión extranjera en bienes inmuebles en España, que se situó en 2.252 millones de euros hasta mayo de este año, lo que supone un incremento del 19,2% respecto al mismo periodo del año precedente, según datos del Banco de España. Aunque esta cifra está aún muy lejos de los 7.072 millones de euros de inversión extranjera recibidos durante todo el año 2003.
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Según el último estudio de tns demoscopia, el 72% de los españoles cree que el precio de la vivienda no bajará en los próximos doce meses, mientras que sólo el 23% de los españoles está bastante o totalmente de acuerdo en que sí lo hará. Sólo el 18% de los menores de 35 años piensa así, por lo que los jóvenes son el segmento más escéptico ante el descenso de los precios. Por regiones, el área metropolitana de Barcelona y la zona centro son las más convencidas de que los precios bajarán en el próximo año (un 32% y 27%, respectivamente). Por otro lado ha descendido en 3,5 puntos respecto al año 2006 el número de españoles que está pensando en comprar una vivienda en el próximo año. En concreto, sólo ocho de cada 100 hombres y nueve de cada 100 mujeres están pensando en hacerlo (un 8,5% de la población). De ellos, el 55% quiere que sea de nueva construcción y para el 70% será su primera vivienda.
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Según publica el portal invertia, los informes emitidos por bancos y especialistas atribuyen una subida del precio de la vivienda inferior al 5% en 2007. Los analistas coinciden en que en el año 2008 se producirá un frenazo en la valoración de los inmuebles. Ya están apareciendo los primeros datos que confirman dicha desaceleración.
Los augurios más optimistas, desde el punto de vista del comprador, los trae el análisis de Deutsche Bank, que apuesta por un incremento de los precios en el entorno del IPC para este año y una caída de entre el 2% y el 8% para el ejercicio siguiente.
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La Costa del Sol sigue siendo el destino de sol y playa por excelencia en España. El "boom" inmobiliario de años pasados y el aumento del número de hoteles han sido 2 de los factores que han provocado una bajada gradual de la demanda de arrendamientos en los últimos veranos.
Ahora hay menos turistas que alquilan viviendas, debido al alto nivel de compras de vivienda vacacional por el turismo nacional y extranjero.
Esta opinión la comparten la inmobiliarias, que han observado que existe mucha demanda hotelera entre los turistas.
La Costa del Sol ofrece una amplia oferta en calidad, ambiente y precio de viviendas de alquiler. Actualmente lo más usual en la zona costera es el arrendamiento quincenal o por semanas y el abanico de precios puede abarcar desde los 450 euros semanales por un piso de un dormitorio casi en primera línea de playa hasta los 6.000 euros mensuales por una villa. Estas cantidades son muy similares a las del año pasado y varían dependiendo de si es temporada alta, media o baja, al igual que las tarifas hoteleras.
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Ha descendido más de un 50% la venta de viviendas turísticas en la Costa del Sol, debido al alza de los precios y la subida de los tipos de interés, según el director de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), en Málaga, José Antonio Pérez.
El producto residencial ha perdido competitividad frente a otros destinos como Marruecos, Brasil, México, Croacia o Bulgaria, donde los precios son más asequibles, manifestó Pérez.
Según explicó, las previsiones apuntan a que el precio de los inmuebles no subirá más del 7,3%, mientras que los tipos aumentarán un 0,75% hasta situarse el Euribor en el 5% a final de 2007.
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Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses, y demuestra que ‘las ventas en determinadas zonas de la costa española se han ralentizado’, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los ‘inversores oportunistas’, que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto ‘espantados’ por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios ‘no bajan realmente’.
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. ‘Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón’, aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una ‘inundación’ del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que los descensos de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son ‘relativos’, ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa.
En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, ‘en algunos casos alarmistas’, que ‘sin un estudio en profundidad no se pueden entender’.
Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con ‘plena normalidad’, y que ‘sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado’.
Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los ‘promotores serios’.
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera.
En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras ‘pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado’, con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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La inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 386 millones de euros en enero, lo que supone un incremento del 9,3% respecto al año precedente, cuando alcanzó los 353 millones de euros, según datos del Banco de España.
Por su parte, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero se incrementó un 81,4%, y pasó de 113 millones de euros en enero de 2006 a 205 millones en 2007.
El ritmo de crecimiento de las inversiones extranjeras en inmuebles en España permaneció en la línea de moderación iniciada en 2006 y cayó casi dos puntos respecto al cierre del pasado año, al pasar del 11% al 9,3%.
Por el contrario, se mantuvo la tendencia iniciada en 2005 en relación a las inversiones españolas en el extranjero, que siguieron creciendo a un ritmo acelerado en términos interanuales.
Asimismo, el volumen de negocio en ambas partidas se redujo respecto al mes anterior. Las inversiones extranjeras en España cayeron un 30%, mientras que las operaciones españolas más allá de sus fronteras se redujeron en un 32%.
La ralentización en el crecimiento de las inversiones extranjeras en España coincide con las informaciones aportadas por expertos del sector desde finales del pasado año que hablan de una caída de las ventas de viviendas en el litoral español, principal foco de compra por parte de los turistas extranjeros en los últimos años. Incluso el Colegio de Registradores de España han percibido una caída de la titulación de viviendas en el corredor de Levante en los primeros compases del año.
Este descenso en las transacciones de viviendas con comprador extranjero viene asociado a una progresiva desaceleración del crecimiento de los precios de las zonas costeras.
Así, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman asegura que el precio de la vivienda descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses por una caída del 3,9% en el coste del metro cuadrado y una reducción de la superficie media construida del 1%.
Por el contrario, la inversión española en inmuebles en el extranjero va en aumento, y es creciente el interés de los promotores nacionales en diversificar geográficamente sus carteras de suelo con claros objetivos como Marruecos y los países del centro y este de Europa.
Incluso, a propósito de la visita que la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, realizará hoy a Varsovia (Polonia) para inaugurar el salón inmobiliario Central Europe Meeting Point, el Ministerio ha destacado las ‘grandes oportunidades’ inversoras existentes en Europa Central y del Este, especialmente en Polonia.
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El pasado jueves 12 de abril se llevó a cabo la presentación de un Fondo de Inversión Especial para la mejora, renovación y construcción de nuevos campos de golf en Andalucía, que promueve el Banco HSBC, con oficinas abiertas en Marbella y Luxemburgo, en colaboración con el despacho RUIZ DE PERALTA y PROMOTUR
El Banco HSBC, el mayor Banco del mundo por capitalización bursátil, promoverá la constitución de un fondo de inversión especializado en campos de golf y que tendrá como objeto la financiación de proyectos dedicados a la reforma y mejora de los campos existentes así como la construcción de nuevos campos de golf.
Al citado acudieron personalidades de los diferentes sectores empresariales vinculados a la construcción, mantenimiento, renovación, gestión etc. de los campos de golf de la geografía andaluza, y que se mostraron muy interesados ante tan novedosa e interesante propuesta, y que según palabras de Ramón Dávila, puede estar en funcionamiento antes de lo inicialmente previsto.
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La tasa de ahorro de los hogares e instituciones sin fines de lucro se situó en el 10,1% de su renta disponible en 2006, medio punto menos que el año anterior, como consecuencia del menor aumento de su renta disponible bruta (6,8%) que de su gasto en consumo final (7,4%), informó el INE.
El volumen de ahorro generado por los hogares alcanzó los 63.369 millones de euros en 2006, que unido a los 10.181 millones de euros correspondientes al saldo de transferencias de capital percibidas, (1.650 millones más que en 2005), no permitió financiar el elevado flujo de inversión, cifrado en 95.508 millones de euros, un 11,9% más alto que en 2005.
De esta forma, el sector incrementó el año pasado su necesidad de financiación hasta los 21.958 millones de euros, lo que representa un 2,2% del Producto Interior Bruto (PIB) de 2006.
El INE indica que el aumento de la renta disponible de los hogares vino determinado casi exclusivamente por el crecimiento del saldo de rentas primarias, fruto de los incrementos de la remuneración de los asalariados (6,8%), del excedente de explotación y de las rentas mixtas (8,6%) y del saldo neto de las propiedades recibidas (11,7%).
En cuanto a la situación de las sociedades no financieras, la necesidad de financiación de las empresas en 2006 se incrementó hasta los 79.177 millones de euros, y fue un 30,5% mayor que el año anterior, con lo que representó el 8,1% del PIB de 2006.
Este resultado se debe, por un lado, a que la renta disponible de las empresas se contrajo un 5,3% en 2006, a pesar del incremento del 7,5% del excedente de explotación. Los peores saldos de rentas netas de la propiedad y de transferencias corrientes, así como el fuerte incremento en el pago del Impuesto sobre Sociedades, compensaron todo el crecimiento del excedente de explotación.
Este hecho, unido a un notable incremento de la inversión de las empresas, que creció un 10,3% respecto a 2005, propició el incremento de la necesidad de financiación de las sociedades no financieras.
La necesidad de financiación de familias y empresas contrasta con la situación de las administraciones públicas, que en 2006 presentaron una capacidad de financiación estimada en 17.575 millones de euros, el 1,8% del PIB, frente a la necesidad de financiación de 9.858 millones de euros de 2005.
Así, la renta disponible de las administraciones públicas creció el pasado año a un ritmo del 13,5%, como consecuencia del aumento de los impuestos netos (12,5%), tanto de los ligados a la producción y las importaciones, que aumentaron un 9,6%, como de los ligados a la renta y patrimonio, que crecieron un 15,5%. Además, las cotizaciones sociales percibidas subieron un 7,8%, más que las prestaciones pagadas (7,3%).
El gasto en consumo final de las administraciones públicas se incrementó un 7,7% en 2006, aunque no impidió, en cambio, el aumento del ahorro de este sector, que alcanzó un nivel suficiente para financiar la inversión pública.
Finalmente, las instituciones financieras presentaron el pasado año una capacidad de financiación de 7.109 millones de euros, el 0,7% del PIB anual, lo que representa un incremento del 6,4%.
La economía española necesitó en 2006 una financiación exterior de 76.451 millones de euros, el 7,8% del PIB. Este dato supone un empeoramiento de dicho saldo respecto al estimado para 2005, momento en el que representaba un 6,5% del PIB.
El INE señala que este aumento de la necesidad de financiación de la economía española se debió, casi exclusivamente, al comportamiento del saldo de operaciones de bienes y servicios con el exterior, que se incrementó en 11.637 millones de euros por el notable aumento de las importaciones de bienes y servicios, así como a un aumento de éstas (12,7%) superior al de las exportaciones (10,4%).
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María Antonia Trujillo ha resumido en cuatro los objetivos básicos de la Ley del Suelo, en Cáceres, durante las jornadas nacionales "La gestión de suelo: vivienda y desarrollo sostenible"
* Asentar las políticas urbanas sobre los principios de un desarrollo territorial y urbano sostenible.
* Asegurar una mayor oferta de suelo urbanizado para la construcción de viviendas acogidas a un régimen de protección pública que las haga asequibles.
* Incrementar la eficiencia de los mercados de suelo desincentivando la especulación
* Aumentar la transparencia de los procesos urbanos por medio de los controles públicos y de la participación efectiva de los ciudadanos en la toma de las decisiones que afectan a su ciudad.
La Ministra de Vivienda ha anunciado además que en el marco de la próxima reunión de Ministros europeos de Vivienda y Urbanismo, los Ministros acordarán unánimemente evitar la expansión descontrolada de las ciudades y promover un buen planeamiento espacial. "Con ello, la Unión Europea reconoce expresamente una fuerte voluntad de control de la oferta de suelo y de especulaciones".
María Antonia Trujillo ha finalizado su intervención de inauguración de estas jornadas nacionales organizadas por UGT insistiendo en cómo deben crecer las ciudades considerando los efectos negativos de la dispersión urbana sobre la economía, la productividad o el medio ambiente.
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El 29 de septiembre pasaron a ser de aplicación obligatoria los Documentos Básicos de Ahorro de Energía, de Seguridad en caso de Incendio y de Seguridad de Utilización
Hoy se cumple un año desde la aprobación en Consejo de Ministros del Código Técnico de la Edificación (CTE). Por ello, a partir de hoy es obligatorio que los edificios cumplan todas las exigencias que se especifican en el CTE, que vienen garantizadas mediante la aplicación de los Documentos Básicos.
Desde el pasado 29 de septiembre eran de aplicación obligatoria los Documentos Básicos correspondientes a Seguridad en caso de Incendio, Seguridad de Utilización y Ahorro de Energía. Y a partir del 29 de marzo se suman a esta obligatoriedad los de Seguridad Estructural y Salubridad.
Además, el Documento Básico correspondiente a la Protección frente al Ruido se encuentra en tramitación ante el Consejo de Estado para aprobación de un próximo Consejo de Ministros. Este documento es de singular importancia por su incidencia social y por sus efectos trasversales con el resto de Documentos que integran el CTE.
Este Documento Básico junto con el correspondiente a Accesibilidad, ya en preparación, culminan el Código Técnico de la Edificación, dando inicio a una nueva etapa de modificaciones y adaptaciones conforme lo demande su puesta en práctica o los avances tecnológicos que el propio Código favorece y que se irán incluyendo en la estructura del CTE bien por modificación de textos o por homologación Ministerial como documentos reconocidos.
Proyectos de edificación garantizados
También hay que destacar que el CTE, en su parte primera, establece por primera vez en España una norma que define de manera exhaustiva y completa el contenido de un proyecto de edificación de tal manera que el usuario va a tener garantizado por norma el contenido documental de dicho proyecto. Todo ello, con independencia del técnico proyectista que lo elabore.
DOCUMENTOS BÁSICOS: SEGURIDAD ESTRUCTURAL
Estos documentos que entran hoy en vigor tienen por objeto establecer reglas y procedimientos que permitan cumplir las exigencias básicas de seguridad estructural establecidas en el CTE.
El objetivo del requisito básico "Seguridad estructural" consiste en asegurar que el edificio tiene un comportamiento estructural adecuado frente a las acciones e influencias previsibles a las que pueda estar sometido durante su construcción y uso previsto.
En este Documento Básico se establecen cuestiones relacionadas con las bases de cálculo, la edificación, los cimientos y las estructuras de acero. Además, se elimina el vacío reglamentario existente en relación con las estructuras de madera, que suponía un obstáculo para la utilización de este material, que en todo caso debe contar con certificado de madera sostenible.
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El ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, descartó que la crisis inmobiliaria que afecta a Estados Unidos se repita en España porque, según dijo, en el mercado español no existen los créditos hipotecarios de alto riesgo y la ratio de morosidad de las hipotecas sigue siendo baja.
Destacó que la ratio de morosidad de las hipotecas ha pasado de alrededor del 0,2% al 0,4%, "lo que supone un problema absolutamente menor en comparación con otros países".
"En nuestro sistema son los bancos los que conceden las hipotecas. Esta idea de los créditos de alto riesgo que se ha desarrollado tanto en EEUU no existe en España y nuestra preocupación en este sentido es muy, muy pequeña", dijo Solbes en rueda de prensa tras la reunión de ministros de Economía de la zona euro.
Destacó que la ratio de morosidad de las hipotecas ha pasado de alrededor del 0,2% al 0,4%, "lo que supone un problema absolutamente menor en comparación con otros países".
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Se pone de manifiesto que se están comprando menos casas, probablemente como consecuencia de que el alza de los tipos de interés comienza a hacer mella en la economía de las familias.
Los últimos estudios de coyuntura indican que se mantiene la pujanza del sector desde el lado de la oferta, con notables aumentos tanto del consumo de cemento como de la edificación.
La caída de la inversión extranjera en inmuebles explica, igualmente, el descenso en el número de transacciones. Probablemente, como consecuencia de que la compra de inmuebles en España ha dejado de ser un “chollo”. El resultado inmediato de tal disparidad entre oferta y demanda se ha traducido en una desaceleración más acusada de los precios de la vivienda, que están creciendo entre un 9% y un 10% en términos anuales.
Los datos son los siguientes. Según las cifras del Ministerio de Economía, la producción de la construcción en el sector de la edificación creció en enero en términos interanuales un 5,1%, una tasa que se sitúa apenas dos puntos por debajo de la alcanzada en 2006, pero hay que tener en cuenta que se trata de la tasa más alta desde 2002.
De la misma forma, el consumo de cemento -un indicador clave sobre la evolución futura del sector- continúa creciendo con fuerza, como pone de manifiesto que en enero aumentó un 13,4%, tasa que se reduce al 10,2% una vez corregida de variaciones estacionales y de calendario. Ese 10% es, en cualquier caso, la tasa más elevada desde el año 2000.
El número de visados, por último, creció casi un 19% en diciembre, cifra extraordinariamente alta, aunque en este caso hay que tener en cuenta que está sesgada al alza por el hecho de que muchos promotores adelantaron la solicitud de los permisos para salvar el nuevo código de edificación, que encarece la construcción de casas.
El número de hipotecas constituidas en 2006, por ejemplo, creció un 6,3%, frente al 9% del año anterior o al 19,1% de 2004.
El dato del año pasado es más representativo, si cabe, si se tiene en cuenta que entre enero y mayo el crecimiento en el número de nuevas hipotecas fue de dos dígitos en cada uno de los meses; pero es que a partir de la mitad de año se produce un vuelco espectacular. De hecho, diciembre marcó un descenso del 10,1% en términos interanuales.
El crédito a los hogares para la adquisición de viviendas, por el contrario, aumenta a ritmos muy elevados, un 19%, lo que aparentemente puede resultar contradictorio, ya que cae el número de nuevas hipotecas. Esta paradoja puede deberse a que parte del crédito se está destinando realmente a financiar gasto corriente y no a actividades inmobiliarias, ya que, en principio, ambos indicadores deben ser coherentes.
La pujanza del sector de la construcción, igualmente, choca contra la previsión de nuevos hogares, un indicador det erminante para entender y cuantificar la presión de la demanda. La inmobiliaria Metrovacesa ha admitido en uno de sus últimos informes de coyuntura que las 700.000 viviendas que previsiblemente se inicien en 2007 “están sustancialmente por encima del ritmo de creación de nuevos hogares en los últimos años”, si bien descarta un cambio “dramático” en las condiciones del mercado de la vivienda en España. Según sus estimaciones, y como consecuencia de esa contracción de la demanda, los precios subirán este año entre el 2,5% y el 8%.
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La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, apuesta por ‘incentivar y no penalizar a los propietarios’ para que incorporen sus viviendas vacías al mercado del alquiler, así como por abordar en un futuro nuevas modificaciones fiscales con el mismo fin.
María Antonia Trujillo puso así de manifiesto que su Departamento no es partidario de aplicar ciertas propuestas autonómicas para movilizar pisos desocupados, como el canon sobre las viviendas vacías del País Vasco o las expropiaciones temporales en Cataluña, aunque garantizó que ‘el Ministerio es respetuoso con las competencias exclusivas de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos’.
Más aún, la ministra aseguró que a raíz del anuncio de estas propuestas autonómicas la actividad de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha experimentado una ‘aceleración progresiva’ en los últimos meses.
Según indicó, la SPA ha intermediado alrededor de 3.000 contratos de alquiler desde su puesta en marcha el 15 de octubre de 2005, de los cuales casi 1.000 fueron firmados en los dos primeros meses de 2007.
Además, precisó que la SPA está experimentando un progresivo incremento en el número de viviendas adscritas al programa de forma que, actualmente, se están integrando en la sociedad alrededor de 1.000 viviendas mensuales, mientras paralelamente se está produciendo un aumento del número de agentes colaboradores asociados a la sociedad, que ya rondan los 1.000.
Según la ministra de Vivienda, estas cifras demuestran que incentivar a los propietarios pasa por ofrecer ‘garantías’ en los contratos de arrendamiento en forma de cobro íntegro de las rentas y el mantenimiento en buen estado de los inmuebles.
El mercado está tomando buena nota de esta consideración, según revela una encuesta realizada a 500 agencias inmobiliarias por el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG), en la que se asegura que el arbitraje ‘gana posiciones’ y ya supone la fórmula de garantía utilizada en el 24,6% de los contratos que realizan las agencias inmobiliarias, mientras que los seguros suponen el 17,4% del total.
La misma encuesta señala que el número de propietarios interesados en ofrecer su vivienda en régimen de alquiler creció un 10% en los dos primeros meses de 2007, mientras que los demandantes aumentaron en un 30%, coincidiendo con los primeros meses de aplicación de la reforma fiscal, en vigor desde el 1 de enero, que contempla la exención en el IRPF de las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas a menores de 35 años.
María Antonia Trujillo consideró que esta medida fiscal ‘es un primer paso’ para crear un parque de vivienda en el que el alquiler alcance una proporción del 50%.
No obstante, se mostró partidaria de profundizar en un futuro en la reforma del régimen fiscal de los alquileres para incentivar la puesta en el mercado de un mayor número de pisos en arrendamiento. ‘Tenemos que seguir avanzado, pero ya hemos dado un paso significativo’, aseguró.
María Antonia Trujillo también consideró necesario agilizar los juicios por desahucio, como se ha solicitado en más de una ocasión desde las filas del PP.
Sin embargo, aseguró que ‘los desahucios como juicios rápidos en el ámbito civil fueron introducidos por el PP en 2003’. ‘Hubieran tenido tiempo para desarrollar oficinas de señalamiento inmediato (OSI) para que éstos fuesen más rápidos, pero no lo hicieron y ahora lo piden’.
En este sentido, Trujillo recordó que ‘el Gobierno ha comenzado a implantar estas oficinas en 9 ciudades españolas para que los juicios puedan tramitarse en dos meses’. Además, indicó que ‘actualmente se está tramitando la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial para que puedan resolverse estos juicios menores en la justicia de proximidad’.
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Un descenso brusco en el precio de la vivienda nueva es una posibilidad que está perdiendo peso en la opinión de los expertos del sector inmobiliario. Sólo ocho de cada cien directivos preguntados cree que existe algún riesgo a ese respecto, según se desprende del barómetro inmobiliario presentado ayer por la consultora CB Richard Ellis, para el que ha encuestado a 342 altos ejecutivos del sector
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La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda repuntó con fuerza en 2006 hasta situarse en el 0,410% desde el 0,373% registrado al finalizar 2005, según datos proporcionados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Esto supone el nivel más alto desde diciembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,415% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.
La tasa de morosidad en las hipotecas aumentó progresivamente a lo largo de 2006 y alcanzó en diciembre el 0,410%, aunque la AHE considera que este nivel "sigue siendo objetivamente muy bajo".
La AHE explicó que, desde que el Euribor comenzó a repuntar a partir de octubre de 2005, los niveles de dudosidad se habían mantenido invariables, hasta los dos últimos trimestres, cuando comenzó a crecer de forma "muy suave". A su juicio, los factores que están presionando al alza los valores de este indicador podrían ser el aumento de los tipos de interés del mercado y el "cada vez más importante" volumen de préstamos personales que se reunifica a través de la garantía hipotecaria.
Las cajas mantuvieron en 2006 un ratio de dudosidad hipotecaria del 0,413%, superior al 0,352% registrado un año antes, y por encima del ratio de morosidad de los bancos, que se situó en el 0,330% en 2006, por debajo del 0,331% de 2005.
Las cooperativas registraron una morosidad al cierre de 2006 del 0,356% y los establecimientos financieros de crédito, del 3,363%. Estos últimos sufrieron el mayor incremento, con un índice diez veces superior al de bancos y cooperativas de crédito.
La tasa de morosidad de todo el crédito (hipotecario y resto de préstamos) al sector privado se situó en 2006 en el 0,695%, inferior a la registrada doce meses antes, que fue del 0,759%. De esta forma, se mantiene la tendencia de descenso iniciada en junio de 2005, con la introducción de los nuevos criterios contables.
Al igual que ocurre en los hipotecarios, las cajas presentan peores ratios de dudosidad que los bancos en el conjunto de los préstamos. Así, las cajas tenían catalogados un 0,625% de su valor como de dudoso cobro, frente al 0,607% de los bancos. Las cooperativas registraron una morosidad del 0,846% y los establecimientos financieros de crédito, del 2,427%.
Estos datos están elaborados bajo las nuevas normas contables de las entidades de crédito españolas introducidas el pasado año por el Banco de España.
La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma, desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o 1 año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.
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El 47,98% de las empresas prevé contratar a alguna consultora inmobiliaria en 2007 para cerrar una compraventa, mientras que en 2005 sólo lo esperaba el 16,5%, según los datos del anuario 'Tendencias' de CB Richard Ellis.
Asimismo, el 54% de los directivos inmobiliarios espera que sus compañías incrementen este año sus inversiones en otros países y un 42,9% más cree que invertirá en el extranjero tanto como el año pasado.
El vicepresidente de CB Richard Ellis, José Antonio León, explicó que tradicionalmente el mercado inmobiliario español ha sido un ‘destino’ de las inversiones extranjeras, con una proporción importante de la ‘tarta’ de las inversiones del mercado europeo.
El 23,8% de los directivos encuestados espera un incremento fuerte de sus empresas en otros países en los próximos años, mientras que el 30,16% augura un incremento suave y el 42,86% confía en un ritmo similar al de 2006.
Por sectores, el interés de las inmobiliarias por salir a otros países se reparte en el sector residencial con un 34,86%, las oficinas con un 33,71% y los centros comerciales en un 16,43%.
Por países, las inversiones se concentran en Europa. Los países europeos del centro y del Este atraen al 48,41% de los encuestados, otros países europeos occidentales el 23,02% y Portugal un 14,28%. Fuera de Europa, sólo destaca Sudamérica con un 8,73%.
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La media mensual del Euribor se sitúa en el 4,047%, inferior al 4,094% que alcanzó en febrero y al 4,064% que registró en enero.
Además, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas bajó del 4% en su cotización diaria por primera vez en dos meses y cerró en el 3,995%, una cota insólita desde las pasadas Navidades.
En lo que llevamos de marzo, el Euribor se ha mantenido en niveles reducidos en su cotización diaria ya que empezó el mes en el 4,077% y, después de bajar del 4% el lunes, repuntó ligeramente para cerrar el viernes en el 4,065%.
Los expertos creen que esta evolución se debe a que el Euribor ya había descontado la subida del precio del dinero, aunque aseguran que ‘no hay que cantar victoria antes de tiempo’.
La incógnita se centra ahora en saber cuantos meses mantendrá el BCE los tipos de interés en el 3,75% y si aplicará otra subida de un cuarto de punto este verano.
Aunque la mayoría de los analistas prevé que los tipos de interés cierren 2007 en el 4%, algunos como BBVA elevan su nivel hasta el 4,25%, lo que sin duda repercutiría en el Euribor.
El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros
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La Federación de Consumidores en Acción (Facua) aseguró ayer compartir con el Ministerio de Vivienda la necesidad de aumentar ‘de forma considerable’ el porcentaje de viviendas protegidas en régimen de alquiler, pero realizó una serie de advertencias al respecto, entre ellas, la necesidad de garantizar en tales circunstancias unas ‘rentas razonables’.
En un comunicado, la organización puntualizaba así la intención del Departamento dirigido por María Antonia Trujillo de establecer un parque permanente de VPO en régimen de alquiler, en detrimento de la VPO en propiedad, a través del próximo Plan de Vivienda 2009-2012.
Facua consideró, en este sentido, que ‘renunciar al número de viviendas protegidas en venta debe ser fruto de una profunda reflexión de la Administración y los agentes económicos y sociales’.
‘También habrá que prestar especial atención al conflicto de competencias que se pueda generar con las comunidades autónomas en política de vivienda, que ya tienen establecidas figuras similares tales como alojamiento público en alquiler’, advirtió.
Por ello, la organización de consumidores pidió al Ministerio que permita la participación de las organizaciones de consumidores en el diseño de los planes de vivienda.
En este sentido, invitó al Departamento dirigido por María Antonia Trujillo a ‘tomar como base el grado de cumplimiento del actual Plan Estatal de Vivienda y estudiar las ventajas e inconvenientes de las actuaciones protegidas en nueva construcción o en alquiler’.
Facua afirmó también que el mercado paralelo de vivienda protegida es ‘claramente insuficiente’ tanto en el ámbito del alquiler como en el de la venta, y demandó al Gobierno central, comunidades autónomas y ayuntamientos que cumplan, en primer lugar, sus normativas urbanísticas de reserva de edificabilidad residencial para viviendas protegidas.
En su opinión, la VPO ‘es un elemento fundamental para solucionar el problema que en España existe hoy en día de accesibilidad a la vivienda, y que puede afectar a la bajada del precio de la vivienda primordial, tanto en venta como en alquiler’.
‘Actualmente la renta de esta última figura es muy similar al pago de la cuota mensual de una hipoteca en la compraventa, por lo que el alquiler es una opción a la que únicamente recurren los usuarios por motivos excepcionales’, concluyó.
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El 85% de los españoles mayores de 60 años vive en un inmueble en propiedad, mientras que el 8% habita una vivienda en alquiler y el 7% reside en la de algún familiar. Además, el 21% de ellos cuenta con una segunda vivienda, según un informe de DBK.
En su estudio ‘La demanda inmobiliaria en la Tercera Edad’, la consultora señala que el porcentaje de personas que cuentan con una vivienda en propiedad supera el 90% en el segmento de rentas más altas, más de 2.000 euros de ingresos familiares mensuales netos, y alcanza el 60% en el caso de la segunda vivienda.
Por comunidades autónomas, el mayor porcentaje de personas de la tercera edad que viven en pisos en propiedad se encuentra en Madrid (91%), seguida de Cataluña (75%).
No obstante, en la capital de España se percibe un índice de penetración de la segunda vivienda del 28%, mientras que en Cataluña el 18% de las personas de más de 60 años viven en régimen de alquiler, superando en 10 puntos la media nacional.
Por su parte, las segundas viviendas se encuentran ubicadas principalmente en la costa mediterránea y atlántica (44%) y en menor medida en el interior de la península (37%). El 19% restante se repartiría entre la costa cantábrica, Islas Canarias y Baleares, y aquellas viviendas compradas en el extranjero.
Por otro lado, el 42% de las segundas viviendas tiene tres dormitorios, el 29% más de tres, el 22% cuenta con dos, mientras que un 7% sólo tiene un dormitorio.
Por último, el informe señala que un 13% de las personas que disponen de una segunda vivienda afirman que en un futuro prevén establecerse en ella de manera habitual.
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España e Irlanda son los dos únicos países de la Eurozona que podrían sufrir un 'crash' inmobiliario derivado de una corrección en el mercado de la vivienda, según un estudio elaborado por American Express Funds.
Así, el trabajo destaca que el boom inmobiliario experimentado en los últimos años en estos países ha sido similar al vivido por EE.UU. entre 2003 y 2005, dónde la corrección en el mercado inmobiliario fue la clave de la recesión económica experimentada por en este país en 2006.
En este sentido, el informe apunta que el mercado residencial ha ayudado a soportar el crecimiento de la Eurozona desde 2003, en un contexto de crecimientos porcentuales de dos dígitos en los precios de la vivienda tanto en España e Irlanda, así como en Francia o Bélgica.
Si bien, España e Irlanda, los dos mercados inmobiliarios ‘más fuertes’, según el estudio, están ‘altamente expuestos’ a la variabilidad de los tipos hipotecarios, ya que en los últimos años el mercado de la vivienda ha supuesto el estimulo del consumo privado en mayor medida que en EE.UU.
Por otra parte, alrededor de la mitad de los países de la Eurozona ha experimentado un incremento de los precios en los últimos diez años más rápido que en el caso de EE.UU, según el informe.
Con todo, pese a la situación de España e Irlanda, que suponen una ‘pequeña parte de la Eurozona’, existen otros factores que limitarían la vulnerabilidad del conjunto de la zona euros ante un 'crash' inmobiliario. En este punto, el estudio señala a la emergente economía Alemania como uno de estos factores compensatorios.
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El presidente del holding inmobiliario Grupo MRA, Miguel Rico, aseguró que el principal problema que afecta al acceso a la vivienda en España radica en el suelo, cuyo coste supone el 50% del precio final de las viviendas, e instó a que los ayuntamientos deleguen la gestión del mismo a las comunidades autónomas.
Durante la presentación del Programa de Expansión 2006-2010 del grupo dedicado a la construcción y promoción inmobiliaria, Rico consideró que el momento actual ‘no cambiará’ hasta que el Gobierno no promueva, además, medidas de carácter fiscal y un ‘acuerdo social’ en el que tomen partido todos los agentes sociales para ‘atajar el problema de la vivienda’.
‘El acuerdo social debería conducir a la búsqueda de una política de vivienda más que a una vivienda política’, añadió Rico.
No obstante, el presidente de la compañía afirmó que el objetivo de establecer un parque estable de VPO en alquiler del próximo plan 2009-2012 del Ministerio de Vivienda, avanzado por la titular del Departamento, María Antonia Trujillo, es ‘bueno’.
Por otro lado, el presidente del Grupo MRA consideró que existe una ‘atomización’ de compañías en el sector de la construcción, de forma que las desinversiones que están teniendo lugar están ‘descolocando’ y ‘descomponiendo’ el sector.
Asimismo, Rico aseguró que se está dando un ‘agotamiento’ en el ámbito de la construcción, que se traducirá en un descenso de la producción de viviendas destinadas a primera residencia, aunque se mostró positivo al señalar que ‘el mercado está por desarrollar, siempre que se haga con creatividad’.
La compañía aseguró que el Plan de Expansión de 2006-2010 le permitirá multiplicar en cuatro años los 53 millones de euros de cifra de negocio consolidado alcanzados en 2006 hasta los 330 millones de euros en 2010.
Además, en este periodo saldrán al mercado entre 3.500 y 4.000 de las 11.000 viviendas con las que cuenta en cartera, de las que la mitad serán ofrecidas en régimen de protección y la otra mitad como primera residencia.
Desde la compañía, que acumula ya 30 años en el sector tras haber comenzado su labor como promotora, se asegura que su dedicación a la VPO se debe a que se dirige a una clase media ‘exenta de los ciclos’, y cuenta con una vocación industrial que hace a la compañía ‘más competitiva’. Estas condiciones aportan a la entidad, según su presidente, ‘estabilidad de crecimiento’.
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La aplicación del Código Técnico de Edificación (CTE) supondrá un incremento de los costes de construcción de en torno al 10,13%, que podrá ser absorbido en el caso de la vivienda libre, pero planteará ‘dificultades’ en el caso de la VPO por lo ajustado de sus precios de venta, según el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios Madrileños (Asprima), Rafael Santamaría.
Durante la celebración de una jornada sobre el CTE, Santamaría consideró ‘insuficiente’ la reciente subida del 4,7% para el módulo de VPO, y lamentó que no se hubiese hecho un ‘mayor esfuerzo’ para que el incremento hubiera sido superior.
Con todo, desde Asprima se señaló que más allá de esta única crítica, el CTE supone un avance en términos de convergencia con los socios europeos, y garantizó el compromiso de la patronal de los promotores madrileños con su puesta en práctica.
Según un caso práctico llevado a cabo por Asprima el 28,01% del incremento resultante de la aplicación del CTE se explica por la instalación de sistemas de suministro de energía solar, seguidos de los sistemas de ventilación para cumplir con las condiciones de salubridad (26,34%), la carpintería exterior (12,50%) y los dispositivos de aislamiento e impermeabilización de los inmuebles (8,52%).
Por componentes de construcción de las viviendas, el CTE supondrá, según Asprima, que el peso del conjunto de las instalaciones respecto al coste total de construcción se incremente del 21% a 25%, en detrimento de la arquitectura (del 54% al 52%) y de las estructuras (25% al 23%).
A estas variaciones en los costes, Asprima suma las pérdidas de superficie que ocasionará la aplicación de CTE, y precisa que el espacio en la cubierta de las viviendas que habrá de reservarse para los captadores de luz solar será de 3,6 metros cuadrados. Esta instalación requerirá, además, un cuarto de solar exclusivo de unos 30 metros cuadrados.
En esta línea, la patronal madrileña de promotores incluye entre estas superficies a disposición de las nuevas exigencias del CTE, cuartos de basura de 0,5 metros cuadrados por vivienda, o un espacio para el grupo electrógeno de unos 16 metros cuadrados.
Entre los inconvenientes que plantea el CTE, según Asprima, se encuentran también mayores plazos para realizar los cálculos necesarios previos a la construcción, así como un incremento de la documentación a presentar para justificar el cumplimiento del Código.
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Juventudes Socialistas de España (JSE) manifestó su satisfacción ante los nuevos pisos de alquiler protegidos para estudiantes que pretende promover el Ministerio de Vivienda por considerar que permitirán facilitar la movilidad y la emancipación de los jóvenes.
En un comunicado, el secretario general de JSE y portavoz de Juventud del Grupo Parlamentario Socialista, Herick M. Campos, subrayó que la medida supone ‘dar un paso más a favor de la igualdad de oportunidades en la educación superior’ en España.
Según Campos, la nueva iniciativa responde a una antigua reivindicación de todo el movimiento asociativo juvenil y, especialmente, de los estudiantes.
‘Las dificultades para encontrar un alojamiento allí donde deciden estudiar ha sido y sigue siendo para muchos un autentico problema, e incluso un impedimento para elegir una determinada carrera universitaria’, señaló.
Ver la noticia sobre la nueva oferta de pisos de alquiler para jóvenes
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Los demandantes de viviendas turísticas adquirirán en el próximo trienio en Andalucía un total de 130.000 inmuebles de esta tipología, según las previsiones facilitadas hoy por el presidente de Unicaja, Braulio Medel, quien precisó que a este dato se llega "atendiendo a comportamientos pasados" del sector.
En este sentido, explicó en Málaga, durante la presentación del Informe anual del turismo en Andalucía 2005, que la demanda prevista absorberá estas 130.000 viviendas, oferta que se encuentra en los paquetes "ya puestos en marcha".
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El 12% de los españoles está dispuesto a comprar una vivienda este año, frente al 7% de los europeos, según se desprende del estudio Cetelem sobre la confianza de los consumidores presentado, que destaca cómo en España se mantiene la cultura de la ‘vivienda en propiedad’.
No obstante, el informe apunta al inicio de una desaceleración en la compra de casa en España ya que este porcentaje de consumidores que prevé adquirir una vivienda es un punto porcentual menor que el año pasado, igual que en el caso de la media europea.
En comparación con el resto de europeos, sólo los franceses superan a los españoles en intención de compra de vivienda (14%), mientras que italianos y británicos se sitúan en el tercer puesto del ranking (11%), seguidos de cerca por los belgas (10%).
La tendencia alcista de los tipos de interés y que la mayoría de las hipotecas en España sea a tipo variable justifica este ligero descenso en la intención de comprar una casa, según el director del 'Observador Cetelem', Salvador Maldonado.
A su parecer, el previsible encarecimiento del dinero tendrá un ‘impacto moderado’ sobre las perspectivas de adquirir una vivienda. Hasta el 85% del endeudamiento de las familias corresponde al pago de hipoteca, mientras que los créditos al consumo suponen entre el 12% y el 15%, recordó.
La compra de vivienda es una característica propia del comportamiento económico español que contrasta con el de otros europeos y genera un ahorro indirecto, resaltó Maldonado, para quien los españoles ‘son cigarras pero con hormiguero en propiedad’.
El director del estudio se refería así a las intenciones de compra de los españoles reflejadas en su estado de ánimo sobre el futuro económico, político y social de su país, muy superiores a las de la media de la Europa de los Doce, lo que les convierte en ‘consumidores y poco ahorradores’.
‘La deuda creciente de los hogares, sobre todo por compra de vivienda, y la subida de los tipos de interés hacen que los hogares españoles, que hasta ahora se mostraban eufóricos, tiendan a una mayor mesura’ en el consumo, precisó.
Asimismo, el 15% de los españoles cree que se comprará un coche a lo largo de 2007, lo que significa dos puntos porcentuales más que en el año pasado, al tiempo que crece el porcentaje de los que piensan comprarse un móvil o cambiarlo, del 19% al 26%, y de los que adquirirán electrodomésticos de salón, desde el 17% al 19%.
En general, el 75% de los españoles anticipa que este año gastará más, frente al 25% que aventura que ahorrará más, mientras que la media de los europeos cree que aumentará su consumo en el 61% de los casos, en contraste con el 27% que confía en incrementar su capacidad para el ahorro.
‘El consumo va a seguir creciendo de forma moderada, y en 2007 será uno de los principales motores de la economía española, junto a la construcción y el turismo’, pronosticó el director de Relaciones Externas y Estudios de Cetelem, perteneciente a BNP Paribas.
Los españoles siguen siendo los europeos más optimistas sobre la situación económica, política y social del país, sólo por detrás de los belgas, que encabezan el ránking europeo del optimismo, y por delante de ingleses y alemanes.
Los consumidores españoles son unos de los más optimistas del Viejo Continente, aunque han moderado algo su ‘euforia’ y califican la situación general del país para este año con un 5,5 sobre 10, (frente a la nota del 5,6 que le daban el año pasado), mientras que la media europea evalúa la situación global con un 4,7.
Preguntados sobre cómo imaginan la riqueza y la perspectiva económica nacional en 2010, los españoles estiman que el crecimiento anual medio del PIB rondará el 2,5%, mientras que la media de los europeos sitúan la tasa en el 2,6%.
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IU ha presentado una proposición de ley con la que se pretende modificar la Ley de Haciendas Locales así como la relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con el fin de aumentar las cargas fiscales sobre las viviendas vacías como mecanismo para fomentar el mercado del alquiler.
La iniciativa contempla que los ayuntamientos podrán modular el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas desocupadas, incluido en la Ley de Haciendas Locales, con un gravamen mayor en función del número de ejercicios fiscales en los que la vivienda está gravada con este recargo, siempre dentro de unos límites del 50% y el 150% de la cuota líquida del impuesto.
Igualmente, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación en la cuota íntegra del impuesto para los propietarios de viviendas desocupadas que decidan colocarlas en el mercado del alquiler.
Otra de las novedades que introduce la proposición de ley de IU-ICV es la exención del recargo en el IBI en el caso de que los propietarios de viviendas destinadas a un uso no habitual acrediten documentalmente que éstas están sujetas a contratos de arrendamiento en vigor durante más de seis meses en el ejercicio, se destinan a un uso distinto al residencial y están capacitadas legalmente para ello, o son inmuebles destinados al recreo durante determinados periodos del año.
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El precio medio de la vivienda en España subirá en torno a un 5,5% en 2007 como resultado de un proceso de 'suave y continuada desaceleración' iniciado en 2006, según un informe sobre mercado residencial de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.
Asimismo, se espera 'un mayor ajuste de la oferta' a lo largo de los próximos meses, que supondrá un disminución de la producción de viviendas y una 'gradualmente mayor' desaceleración de los precios, si bien la consultora asegura que la 'posible amenaza' de un parón brusco de la actividad 'parece haberse disipado definitivamente'.
Esta posible ralentización será menos perceptible, según el estudio, en la comercialización de aquellas viviendas que estén bien situadas, en entornos periféricos de alta calidad urbana, con buenas comunicaciones, precios competitivos y formas de pago personalizadas y flexibles. Además, la diferencias en la evolución de los precios tenderán a ser cada vez más 'acentuadas' entre comunidades autónomas.
Los precios medios, por otra parte, evolucionarán hacia la normalización, pese a que el sector mantendrá una 'elevada actividad', como demuestran, a su juicio, los últimos datos sobre el incremento de las transacciones inmobiliarias, los visados de obra nueva o el número de hipotecas contratadas, ofrecidos por el Ministerio de Vivienda y el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Además, 'las diferencias entre las variaciones del precio de la vivienda y la renta disponible se reducirán a largo plazo', según el informe, que matiza, no obstante, que el 'efecto positivo' sobre la demanda de esta convergencia se verá mermado por la tendencia al alza de los tipos de interés.
La principal consecuencia de esta evolución de los precios de la vivienda, combinada con la aparición de nuevos núcleos familiares --monoparentales y formados por parejas jóvenes sin hijos, especialmente-- ha sido el auge de los pisos de dos dormitorios frente a un 'desplome' de las ventas de pisos de tres dormitorios, según CB Richard Ellis.
Como ejemplo de esta tendencia, la consultora precisa que los pisos de dos dormitorios suponen ya el 48% del total de nuevas viviendas vendidas en Madrid, frente al 17% de los inmuebles de tres habitaciones, hace unos años mayoritarios. Además, los pisos de un dormitorio ya suponen un 24% del total de las ventas, y los estudios un 11%. Los pisos de cuatro dormitorios no alcanzan el 1%.
El estudio indica que, en un contexto de desaceleración de precios, más del 15% de las viviendas nuevas reservadas en Madrid en 2006 han sido conocidas a través de Internet.
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El Gobierno francés adoptó ayer en Consejo de Ministros el proyecto de ley sobre el derecho a la vivienda 'exigible' ante los tribunales, una norma que el jefe de Estado, Jacques Chirac, calificó de "progreso social considerable".
Presentado a los ministros por el titular de la cartera de Cohesión Social, Jean-Louis Borloo, este proyecto de ley considera el carácter constitucional del derecho a un alojamiento al mismo nivel que la educación o la sanidad.
La iniciativa fue anunciada por Chirac el 31 de diciembre del pasado año, después de que el mes pasado el colectivo 'Los Hijos de Don Quijote' instalaran 250 tiendas de campaña para los 'sin techo' en el centro de París y en otras ciudades francesas para denunciar la penuria del alojamiento en el país.
En el Consejo de Ministros, Jacques Chirac subrayó que es posible "alcanzar el objetivo de 120.000 nuevos alojamientos sociales por año", y aseguró que "el número de alojamientos sociales se ha doblado" en los últimos años.
La ley se aplicará a partir de diciembre de 2008, aunque en un primer lugar sólo podrán beneficiarse de ella los colectivos considerados "prioritarios", como los 'sin techo', personas alojadas de forma temporal o en lugares insalubres, familias que estén amenazadas con la expulsión de sus casas o madres solascon niños a su cargo.
El proyecto de ley prevé que una persona pueda presentar un recurso administrativo cuando la respuesta a la demanda de alojamiento no se corresponda con sus necesidades, ni capacidades, "siempre y cuando esa demanda haya sido considerada como prioritaria y urgente por la comisión de mediación", señala el texto.
A partir de 2012 este derecho es extenderá al resto de personas que tienen dificultades para encontrar una vivienda.
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El valor medio de las viviendas tasadas se situó en 219.000 euros en 2005, después de un incremento del 13,3%, como resultado principalmente de un aumento del 12% en el valor medio asignado al metro cuadrado, que se elevó hasta los 1.785 euros, ya que el tamaño medio de las viviendas valoradas fue de 123 metros cuadrados, sólo uno más que en 2004, según el Banco de España.
Las 59 entidades de tasación existentes en España realizaron más de 1,8 millones de tasaciones de bienes en 2005, por valor de 747.000 millones de euros, lo que representó un aumento del 30% del importe.
La tasación de viviendas representó el 81,4% del total de operaciones y el 62,8% del valor de lo tasado en 2005. Además, la tasación de viviendas individuales representó el 78,8% del número de tasaciones y el 42% del importe de todas las valoraciones, tras un crecimiento del 25,9%, según los datos del Banco de España, en su 'Boletín Económico' correspondiente a diciembre.
El componente de mayor peso fue el de viviendas situadas en edificios, con un peso del 57% en número y del 27% en importe, después de crecimientos del 10% y del 25%, respectivamente. Por otro lado, las viviendas unifamiliares, incluidos adosados, con menor peso (21,7% y 15%), crecieron más aceleradamente (2,4 puntos y 2,6 puntos, respectivamente).
Asimismo, el préstamo medio para adquisición de vivienda por particulares representó el 57,9% del valor medio de las viviendas tasadas en 2005, con un ligero repunte en el ejercicio de 90 puntos básicos. Con todo, el Banco de España cree que el ratio de financiación bancaria del importe de la vivienda parece estabilizado en los últimos años.
Por otro lado, el Banco de España señala que el sector de la tasación sufre una ‘alta y creciente concentración’ que dificulta la supervivencia de las pequeñas sociedades, y además experimentan una gran dependencia de las entidades de crédito.
Así, indica que casi la mitad de las entidades de tasación (43%) se encuentra participado por entidades de crédito, de forma que en este ámbito se genera el 47% del importe tasado y el 47,8% de los ingresos obtenidos en el sector.
Por otra parte, las cinco mayores tasadoras representan aproximadamente la mitad del sector, con independencia del parámetro que se utilice (49,2% según el número de importe y 53,6% tomando el importe total de las tasaciones).
En el caso de las tasadoras intermedias, su volumen individual osciló entre el 1% y el 5% del sector, representando el 38,7% de las tasaciones y el 36% del importe. Así, las mayores tasadoras y las intermedias representan el 90% del sector, lo que supone que las pequeñas empresas tengan con ‘escasas posibilidades de opera en el ámbito nacional’, ya que ninguna alcanza el 1% de las tasaciones.
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El aumento de la población debido al 'boom' demográfico de los años 60 y 70 ha tenido como consecuencia un uso más intensivo de las viviendas disponibles como residencia principal y la consecuente baja de la proporción de viviendas destinadas a segunda residencia.
Así lo pone de manifiesto un estudio de Caixa de Catalunya, que señala que el número de viviendas por hogar en España eran 1,49 en 2005, lo que representa una caída respecto a las 1,54 de 1998. De esta manera, en 2005 la ratio de viviendas por hogar se situó por debajo de los valores existentes al principio del período de expansión inmobiliaria.
Este crecimiento más intenso de los nuevos hogares (un 21,1% en el período 1998-2005) que de las nuevas viviendas (17,5% en el mismo período) indica que el incremento de oferta de vivienda ha tenido una ‘sólida base demográfica’, en contraste a la opinión generalizada de que la expansión de la construcción ha evolucionado de forma desligada a la demanda.
Según el estudio, entre 1998 y 2005 se construyeron en España casi 13 viviendas por cada 10 nuevos hogares, de forma que el parque de viviendas aumentó en 3,5 millones de unidades frente al incremento de 2,7 millones de hogares. En estos siete años se terminaron unas 493.000 viviendas anuales y se crearon 389.000 hogares, sugiriendo un exceso de más de 100.000 viviendas por año. Este valor, según Caixa Catalunya, puede considerarse ‘no exagerado’ si se consideran otras fuentes de demanda (vivienda secundaria de residentes, demanda de no residentes y demanda especulativa).
En el supuesto de que se hubiera mantenido constante la proporción de viviendas destinadas a uso principal, el crecimiento del parque de viviendas entre 1998 y 2005 habría sido insuficiente para absorber el total de nuevos hogares.
Una de las consecuencias de la presión que ha ejercido la demanda por motivos demográficos ha sido un uso más intensivo de la vivienda como residencia principal con la consecuente caída de la ratio de viviendas por hogar. Con datos disponibles para el período 2001 y 2005, se observa que, del total de nuevas viviendas construidas en estos años (2,17 millones), un 78,1% se ha destinado a vivienda principal (1,70 millones) que ha registrado un crecimiento del 12,0% y que prácticamente duplica al de las viviendas destinadas a otros usos (6,7%). Mientras en 2001 se destinaba un 67,4% del parque de viviendas a vivienda principal, en 2005 este porcentaje había aumentado hasta el 68,4%.
El Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Colaboración Tributaria (OCT), que empezará a funcionar el próximo 1 de enero, para colaborar con la Administración Tributaria en la lucha contra el fraude fiscal, informó el Consejo.
Concretamente, los responsables del Órgano analizarán la información contenida en el Índice Único Informatizado Notarial, integrado por todas las escrituras públicas autorizadas por los casi 3.000 notarios españoles y elaborado sobre una media anual de más de siete millones de documentos.
Además, recibirán de los notarios información sobre las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de incluir en las escrituras el NIF de las partes o los medios de pago empleados.
De esta manera, el órgano del colectivo notarial proporcionará a Hacienda información sobre todas las operaciones con trascendencia tributaria.
La creación del OCT se enmarca entre las medidas contempladas en Ley para la Prevención del Fraude Fiscal, que fue aprobada el pasado 29 de noviembre.
El Órgano, que tendrá su oficina en Madrid, estará integrado por varios profesionales especializados en la lucha contra el fraude fiscal, y ha sido creado tomando como modelo el Órgano Centralizado de Prevención del Blanqueo de Capitales, puesto en marcha por el Consejo General del Notariado en diciembre de 2005.
'Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorización y precio de la vivienda en España'
Barcelona, Valencia y Murcia son las ciudades que registran un mayor porcentaje de compra-venta de vivienda como producto de inversión en lugar de uso residencial, es decir, para especular con futuras revalorizaciones del precio de los pisos, según un estudio del economista José García-Montalvo.
El estudio se basa en una encuesta realizada por este economista y que publica la revista de la CECA Papeles de Economía, según el cual el 37,2% de los españoles encuestados realizaron alguna operación de compra-venta de viviendas como inversión entre 2000 y 2005, o conocían a algún familiar o amigo que había llevado a cabo una adquisición de este tipo.
Estos porcentajes son mucho más altos en algunas ciudades concretas, como Murcia, donde la cifra alcanza el 45,4%; Valencia, con un 39,2%; o Barcelona, 38,1%.
Bajo el nombre 'Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorización y precio de la vivienda en España', el estudio destaca que, aunque el caso murciano es 'bien conocido', los niveles de especulación de Barcelona y Valencia 'son sorprendentes', al tiempo que revela cómo la compra de viviendas movida por las expectativas de ganancias de capital se eleva entre los estratos socioeconómicos más altos, donde alcanza el 51,7%.
Sobre una encuesta realizada a 1.509 compradores de vivienda en los últimos cinco años, los datos revelan que el 63% de los entrevistados adquirieron en este periodo de tiempo una primera vivienda, que es usada en sólo un 52,3% del total.
El estudio destaca la importancia de la rentabilidad de la vivienda a la hora de la compra, así como los precios futuros esperados como motivación para realizar la adquisición.
En este sentido, un 65% de los encuestados señaló que la elevada rentabilidad de los activos fue una consideración importante y otro 23,4% considera que la vivienda se revalorizará anualmente en los próximos diez años.
Según apunta García-Montalvo, 'la elevada rentabilidad de la compra de activos inmobiliarios genera una cierta fiebre de oro', en un momento en que la compra de una vivienda sobre plano y posterior venta con anterioridad a la formalización de la escritura puede proporcionar una rentabilidad superior al 800%.
Precisamente en esta línea, los economistas Santiago Carbó y Francisco Rodríguez apuntan que el precio de la vivienda empezará a disminuir 'ligeramente' a partir de 2008.
El artículo 'La incidencia de la financiación en el precio de la vivienda en España', también publicado en Papeles de Economía Española, aventura que a partir del próximo enero se iniciará una 'cierta' moderación del crecimiento de los precios, hasta alcanzar en diciembre de 2007 una cota máxima de 2.300 euros el metro cuadrado de media en España.
En base a la evolución de los tipos de interés como mecanismos de corrección de los precios, el estudio concluye que el mercado de la vivienda registrará en 2008 una 'ligera' disminución, que situará en 2.200 los euros por metro cuadrado a finales del año.
Tras evidenciar la importancia de la vivienda para las familias y su efecto sobre la economía en su conjunto, García-Montalvo denuncia la negativa del Ministerio de Vivienda a que los investigadores accedan a las bases de datos microeconómicos sobre los precios para la realización de análisis que permitan ajustar la serie de precios por factores de calidad.
Según García-Montalvo, esta restricción supone un 'grave inconveniente' para conocer con exactitud cuál es la evolución real de los precios, en un momento en que 'es sorprendente' la escasez y baja calidad de los indicadores sobre el mercado inmobiliario en España.
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El Instituto de Estudios Económicos (IEE) considera ‘improbable’ que se produzca un ‘frenazo brusco’ del precio de la vivienda en España, aunque asegura que la tendencia a la desaceleración se va a mantener en el futuro.