¿Por quelo llaman desaceleracion cuando quieren decir crisis? La herida en las inmobiliarias de la economia española se ha abierto en canal en los ultimos meses, y es ya mas grave de lo que alcanzaban a atisbar quienes repetian insistentemente el otro eufemismo de saldo en el sector: aterrizaje suave...
Mes a mes, las estadisticas fotografian el fin de la burbuja del ladrillo, que lleva la estocada dentro desde el verano pasado, tras el estallido de las turbulencias subprime.
Los ultimos en constatarlo han sido los registradores de la propiedad, que han certificado un desplome del 27,3% en la compraventa de viviendas durante el primer trimestre del 2008, con respecto a igual periodo de 2007. Solo unos dias despues de que el Instituto Nacional de Estadistica observase una caida interanual del 24,4% en enero y febrero. Ademas, hace unas semanas, los promotores admitieron descensos de hasta el 60% en sus ventas desde el pasado septiembre.
El Avance de la Estadistica Inmobiliaria y Mercantil del Colegio de Registradores para la Comunidad Autónoma Valenciana reveló ayer estas cifras. El documento, al que se puede acceder en la web de los registradores, no solo adelanta el desplome de los datos de dicha región, sino que los compara con la media nacional, antes de haberlos publicado en solitario.
AsÃ, de enero a marzo, la vivienda usada sufrió el descenso más acusado del 37,2%, mientras que las transacciones de inmuebles nuevos cayeron un 13,6% con respecto a los tres primeros meses de 2007.
El frenazo de las compraventas anticipa una crisis inmobiliaria mas duradera, segun los expertos, ya que contribuye al aumento del ya abultado stock de inmuebles sin vender que acumulan los promotores y que el propio sector cifra en unos 600.000 pisos.
Y los inmuebles que aun estan en obras pueden sumarse a ese vasto excedente si el ajuste se prolonga hasta 2009, como preven casi todos los agentes del sector residencial. De hecho, los que se han vendido ahora se comenzaron a construir en 2006, ya que la edificacion supone una media de alrededor de 20 meses, segun las empresas inmobiliarias.
El director del area de Investigacion de la Catedra Inmobiliaria del Instituto de Practica Empresarial, Jose Antonio Perez, considera que todos los datos sobre transacciones que sean inferiores al 30% son optimistas, ya que previamos una caida superior. Y no esperemos mejores datos, ya que la realidad hoy por hoy es mucho peor.
Ante este panorama, la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, presentara hoy a Solbes un paquete de medidas contra la crisis, como el aumento del 15% al 20% de la deducción fiscal que disfrutan los propietarios rehabiliten sus viviendas.
Fuente: expansion
En Barcelona el ayuntamiento dejará de construir pisos protegidos destinados a la venta, de manera que todas las próximas promociones serán en alquiler y de derecho de superficie, una nueva modalidad similar a la concesión que permitirá al consistorio mantener la propiedad del suelo.
El principal beneficio que aporta es que el ayuntamiento puede mantener de por vida la propiedad del suelo y ejercer el control de todas las transmisiones.
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La inversi�n extranjera en pisos en Espa�a sigue creciendo por encima del volumen alcanzado en 2006, seg�n el Banco de Espa�a. Esta demanda experiment� un crecimiento muy cercano al veinte por ciento (19,4%). Durante los tres primeros meses de este a�o 2007, en comparaci�n con el 1er trimestre de 2006.
Demanda extranjera en los �ltimos a�os:
A�o 2003: 7.072 millones de euros. Se marca un techo en la compra de pisos por parte de los extranjeros en Espa�a y se inicia una tendencia a la baja.
A�o 2004: 6.650 millones de euros
A�o 2005: 5.495 millones de euros
A�o 2006: 4.766 millones de euros
Los especialistas en el sector esperan un cambio de esta tendencia a la baja.
Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses, y demuestra que ‘las ventas en determinadas zonas de la costa española se han ralentizado’, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los ‘inversores oportunistas’, que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto ‘espantados’ por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios ‘no bajan realmente’.
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. ‘Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón’, aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una ‘inundación’ del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que los descensos de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son ‘relativos’, ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa.
En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, ‘en algunos casos alarmistas’, que ‘sin un estudio en profundidad no se pueden entender’.
Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con ‘plena normalidad’, y que ‘sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado’.
Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los ‘promotores serios’.
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera.
En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras ‘pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado’, con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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IU ha presentado una proposición de ley con la que se pretende modificar la Ley de Haciendas Locales así como la relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con el fin de aumentar las cargas fiscales sobre las viviendas vacías como mecanismo para fomentar el mercado del alquiler.
La iniciativa contempla que los ayuntamientos podrán modular el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas desocupadas, incluido en la Ley de Haciendas Locales, con un gravamen mayor en función del número de ejercicios fiscales en los que la vivienda está gravada con este recargo, siempre dentro de unos límites del 50% y el 150% de la cuota líquida del impuesto.
Igualmente, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación en la cuota íntegra del impuesto para los propietarios de viviendas desocupadas que decidan colocarlas en el mercado del alquiler.
Otra de las novedades que introduce la proposición de ley de IU-ICV es la exención del recargo en el IBI en el caso de que los propietarios de viviendas destinadas a un uso no habitual acrediten documentalmente que éstas están sujetas a contratos de arrendamiento en vigor durante más de seis meses en el ejercicio, se destinan a un uso distinto al residencial y están capacitadas legalmente para ello, o son inmuebles destinados al recreo durante determinados periodos del año.
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