El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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El precio de la vivienda subirá entre un 3% y un 5% en 2007 ya que ‘se intensificará la desaceleración generalizada’ percibida en 2006, según pronostica el BBVA en su última revista de 'Situación Inmobiliaria'.
El director del Servicio de Estudios la entidad, José Luis Escrivá, no descartó durante el acto, que a partir de 2008 se pueda frenar el incremento de los precios en un escenario de bajadas en algunos puntos de España. Sin embargo, indicó que sería ‘difícil’ que los precios cayeran de forma generalizada.
Escrivá explicó, por otro lado, que esta desaceleración de los precios no se debe al efecto de los cambios normativos introducidos por el Ministerio de Vivienda, sino a un cambio en el comportamiento de la demanda, que es la que ‘domina’ el mercado. Así, aseguró que ‘gran parte’ del boom inmobiliario vivido en los últimos años se debe a razones de carácter ‘estructural y permanente’.
Desde BBVA se considera que el dinamismo del empleo y la población, así como las mejores perspectivas de la demanda de no residentes, producirán un ajuste ‘gradual y ordenado’ del mercado inmobiliario pese al ligero endurecimiento de las condiciones financieras.
Concretamente, la entidad financiera augura que la demanda se desacelere en 2007 como consecuencia de la elevación de los ratios de accesibilidad, hasta situarse en niveles ‘más razonables’. De hecho, la entidad pone de manifiesto que los créditos concedidos para la adquisición de viviendas han experimentado en los últimos doce meses una caída de entorno a los 5 puntos porcentuales.
Sin embargo, esta circunstancia confluirá, por otra parte, con un repunte de la renta disponible de las familias de casi el 3,5% en 2007, en torno a un punto superior al crecimiento del año 2006, motivado, según BBVA, por una caída de la inflación, la rebaja impositiva derivada de la reforma fiscal, y una moderación salarial algo más alta que la del año precedente.
Además, la progresiva caída de la inversión extranjera en inmuebles en España experimentará cierta ‘estabilización’, gracias, entre otros factores, al momento de crecimiento que vive el entorno europeo y a un menor deterioro relativo del precio de la vivienda española.
Estos factores conseguirán paliar los efectos negativos de los tipos de interés, que alcanzarán el máximo impacto a partir de la mitad de 2007, llegando al 4% --4,9% en el caso del tipo hipotecario para nuevas operaciones--, lo que, según Escrivá, sigue suponiendo una situación de valores ‘moderados’.
En este sentido, el deterioro de la accesibilidad a la vivienda seguirá creciendo en 2007, e incluso podría darse una elevación de la morosidad.
La oferta de viviendas deberá reducirse en los próximos para poder asistir a un ajuste moderado que sea lo suficientemente prolongado como para que no exista un riesgo a corto plazo de repunte de precios, como desde el BBVA se ha observado a lo largo de 2006 en escenarios internacionales como EE.UU. o Australia.
En este sentido, desde la entidad financiera se ‘espera’ que la construcción de viviendas se reduzca de las 200.000 viviendas trimestrales alcanzadas en 2006 a las 150.000 durante los próximos años. Más aún, se considera que ante esta producción la ‘cifra de equilibrio’ de creación de hogares en los próximos años debería ser de 600.000 al año (50% nacionales, 25% inmigrantes y 25% no residentes).
Con todo, Escrivá subrayó que será difícil esta reducción ya que la actividad del mercado está en máximos y los ajustes en la oferta suelen llevar varios trimestres de retraso respecto a la demanda al implicar procesos inversores más prolongados en el tiempo.
Esta circunstancia se hace más patente si se tiene en cuenta que, de no entrar más pedidos en las carteras de los agentes constructores, éstos podrían desarrollar su actividad durante dos años más a niveles máximos.
En cualquier caso, ‘un exceso de oferta aportaría una ayuda a la desaceleración de los precios’, indicó Escrivá.
El estudio presentado por el BBVA establece que el impacto del ajuste del mercado inmobiliario en su aportación a los ingresos públicos, a través de las diferentes figuras impositivas --Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD) podría caer del actual 9,5% del total de los ingresos al 6,5%, lo que se traduciría en una reducción de la aportación al PIB del 3,2% al 2,2%, un punto menos.
Así, según Escrivá, el Estado perdería ingresos ‘excepcionales’, pero esto no supondría una situación ‘difícil’ para las cuentas públicas.
Por último, el director del Servicio de Estudios del BBVA se refirió a los cánones autonómicos para incentivar la salida de viviendas vacías al mercado del alquiler, y precisó que la ‘clave’ para que esto ocurra es ‘crear condiciones favorables para alquilar’, lo que, a su juicio, ‘se consigue con mejores condiciones de seguridad y certeza en las operaciones’.
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El valor medio de las viviendas tasadas se situó en 219.000 euros en 2005, después de un incremento del 13,3%, como resultado principalmente de un aumento del 12% en el valor medio asignado al metro cuadrado, que se elevó hasta los 1.785 euros, ya que el tamaño medio de las viviendas valoradas fue de 123 metros cuadrados, sólo uno más que en 2004, según el Banco de España.
Las 59 entidades de tasación existentes en España realizaron más de 1,8 millones de tasaciones de bienes en 2005, por valor de 747.000 millones de euros, lo que representó un aumento del 30% del importe.
La tasación de viviendas representó el 81,4% del total de operaciones y el 62,8% del valor de lo tasado en 2005. Además, la tasación de viviendas individuales representó el 78,8% del número de tasaciones y el 42% del importe de todas las valoraciones, tras un crecimiento del 25,9%, según los datos del Banco de España, en su 'Boletín Económico' correspondiente a diciembre.
El componente de mayor peso fue el de viviendas situadas en edificios, con un peso del 57% en número y del 27% en importe, después de crecimientos del 10% y del 25%, respectivamente. Por otro lado, las viviendas unifamiliares, incluidos adosados, con menor peso (21,7% y 15%), crecieron más aceleradamente (2,4 puntos y 2,6 puntos, respectivamente).
Asimismo, el préstamo medio para adquisición de vivienda por particulares representó el 57,9% del valor medio de las viviendas tasadas en 2005, con un ligero repunte en el ejercicio de 90 puntos básicos. Con todo, el Banco de España cree que el ratio de financiación bancaria del importe de la vivienda parece estabilizado en los últimos años.
Por otro lado, el Banco de España señala que el sector de la tasación sufre una ‘alta y creciente concentración’ que dificulta la supervivencia de las pequeñas sociedades, y además experimentan una gran dependencia de las entidades de crédito.
Así, indica que casi la mitad de las entidades de tasación (43%) se encuentra participado por entidades de crédito, de forma que en este ámbito se genera el 47% del importe tasado y el 47,8% de los ingresos obtenidos en el sector.
Por otra parte, las cinco mayores tasadoras representan aproximadamente la mitad del sector, con independencia del parámetro que se utilice (49,2% según el número de importe y 53,6% tomando el importe total de las tasaciones).
En el caso de las tasadoras intermedias, su volumen individual osciló entre el 1% y el 5% del sector, representando el 38,7% de las tasaciones y el 36% del importe. Así, las mayores tasadoras y las intermedias representan el 90% del sector, lo que supone que las pequeñas empresas tengan con ‘escasas posibilidades de opera en el ámbito nacional’, ya que ninguna alcanza el 1% de las tasaciones.
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El Instituto de Estudios Económicos (IEE) considera ‘improbable’ que se produzca un ‘frenazo brusco’ del precio de la vivienda en España, aunque asegura que la tendencia a la desaceleración se va a mantener en el futuro.
En su estudio sobre coyuntura económica para el ejercicio 2006, el IEE indica que esta desaceleración repentina no se producirá dado el ‘elevado’ ritmo actual de creación de nuevos hogares y las ‘moderadas’ subidas de tipos de interés previstas en la zona euro durante 2007, que no superarán en conjunto el medio punto.
Además, señala que los indicadores adelantados ‘parecen apuntar hacia un cierto relanzamiento de la construcción residencial y de obra civil’ en los meses finales de 2006, aunque puntualiza que ‘es posible que una parte importante del incremento en los visados de obra esté motivado por el deseo de los constructores de anticiparse a la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación (CTE)’.
Por otro lado, el presidente del IEE, Arturo Gil, afirmó durante la presentación del informe que desde el Instituto ‘no se ve una burbuja inmobiliaria’, por lo que aseguró que ‘aún hay recorrido en el mercado de la vivienda’.
‘Si se comparan los precios urbanos de ciudades como Madrid con los de otras capitales europeas como Londres, París o Roma, no salimos perjudicados’, añadió.
No obstante, consideró que podría darse cierta ‘retracción’ en el caso de las viviendas construidas para su venta a ciudadanos extranjeros ‘si las economías de sus países de origen comenzaran a fallar’, si bien indicó que esta situación no supone un ‘riesgo’.
Por otro lado, Gil se refirió a la corrupción inmobiliaria y apuntó la necesidad de abordar esta problemática desde el ámbito de la financiación de los municipios, por cuanto actualmente reciben gran parte de sus fondos a partir de la venta de suelo.
En su opinión, este problema, de ‘vital trascendencia’, no se soluciona ‘metiendo a un alcalde, a un concejal o a un promotor en la cárcel’.
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El precio de la vivienda libre subió un 9,8% en los últimos doce meses, el menor incremento desde el segundo trimestre del año 2001, mientras que la vivienda protegida registró una variación interanual del 7,3%, frente al 8,7% del trimestre anterior, lo que favoreció que el incremento del índice general de precios se situara en el 9,7%, el más bajo de los últimos cinco años, según los datos difundidos por el Ministerio de Vivienda.
La vivienda libre usada continúa experimentando una progresiva desaceleración al incrementarse su precio un 9,3% en los últimos doce meses, lo que supone una caída de 12 puntos porcentuales respecto al mes de diciembre de 2003, cuando se incrementó más de un 21%, mientras que el precio de la vivienda libre nueva subió a septiembre de 2006 un 10,5% respecto al tercer trimestre de 2005.
