El presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, aseguró ayer que hay ciertos síntomas que hacen prever un cambio de ciclo económico.
Quintás cree que el precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 5% este año y cero más uno o menos uno entre 2008 y 2009.
Las cajas de ahorros, que representan el 52% del sistema financiero español, se preparan para un cambio de ciclo económico. Los bancos también. Será una transición paulatina y moderada, apuntan, pero parece que inevitable, según se desprende de varias variables económicas manejadas por la industria. El sector se enfrenta 'a tiempos más incómodos', según Quintás.
El presidente de la CECA escenificó para las cajas un escenario para este año muy similar al pasado ejercicio. '2007 puede ser un ejercicio muy satisfactorio desde el punto de vista de nuestros resultados', declaró ayer en el Encuentro Financiero organizado por el Foro de Nueva Economía. Cree, sin embargo, que ya hay síntomas que vaticinan 'un posible cambio de ciclo' económico.
Quintás declaró que la economía española 'crecerá de manera similar al año pasado, si bien a un ritmo ligeramente inferior por la desaceleración del consumo y la inversión residencial'.
'Estamos viviendo el final de una fase (por ciclo) muy dulce de la economía', dijo. Por ello, las cajas, y también los bancos, ya han comenzado a buscar nuevas vías de ingresos como los seguros, productos vinculados con la tercera edad o los inmigrantes, que compensen la menor demanda de créditos en general, y del hipotecario en particular. Las cajas acaparan el 57% de la cuota de mercado del crédito hipotecario del sector financiero español.
Quintás asegura que ya se está produciendo una 'lenta, pero paulatina, disminución de la demanda en el sector inmobiliario', que contrasta con el aún fuerte crecimiento de la construcción, el sector más relevante de la economía española en creación de empleo y riqueza. Ante esta previsible desaceleración de la demanda de viviendas, Quintás cree que se producirá una significativa caída de sus precios. Prevé que la vivienda se encarecerá entre un 4% a un 5% este año, para pasar a un cero en el siguiente ejercicio y a ser negativo en un 1% en 2009.
Hay que retroceder hasta los primeros años de la década de los años 90 para asistir al primer, y único descenso de los precios de los hogares.
En 2006 su crecimiento fue del 9,1%.
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El precio de la vivienda subirá entre un 3% y un 5% en 2007 ya que ‘se intensificará la desaceleración generalizada’ percibida en 2006, según pronostica el BBVA en su última revista de 'Situación Inmobiliaria'.
El director del Servicio de Estudios la entidad, José Luis Escrivá, no descartó durante el acto, que a partir de 2008 se pueda frenar el incremento de los precios en un escenario de bajadas en algunos puntos de España. Sin embargo, indicó que sería ‘difícil’ que los precios cayeran de forma generalizada.
Escrivá explicó, por otro lado, que esta desaceleración de los precios no se debe al efecto de los cambios normativos introducidos por el Ministerio de Vivienda, sino a un cambio en el comportamiento de la demanda, que es la que ‘domina’ el mercado. Así, aseguró que ‘gran parte’ del boom inmobiliario vivido en los últimos años se debe a razones de carácter ‘estructural y permanente’.
Desde BBVA se considera que el dinamismo del empleo y la población, así como las mejores perspectivas de la demanda de no residentes, producirán un ajuste ‘gradual y ordenado’ del mercado inmobiliario pese al ligero endurecimiento de las condiciones financieras.
Concretamente, la entidad financiera augura que la demanda se desacelere en 2007 como consecuencia de la elevación de los ratios de accesibilidad, hasta situarse en niveles ‘más razonables’. De hecho, la entidad pone de manifiesto que los créditos concedidos para la adquisición de viviendas han experimentado en los últimos doce meses una caída de entorno a los 5 puntos porcentuales.
Sin embargo, esta circunstancia confluirá, por otra parte, con un repunte de la renta disponible de las familias de casi el 3,5% en 2007, en torno a un punto superior al crecimiento del año 2006, motivado, según BBVA, por una caída de la inflación, la rebaja impositiva derivada de la reforma fiscal, y una moderación salarial algo más alta que la del año precedente.
Además, la progresiva caída de la inversión extranjera en inmuebles en España experimentará cierta ‘estabilización’, gracias, entre otros factores, al momento de crecimiento que vive el entorno europeo y a un menor deterioro relativo del precio de la vivienda española.
Estos factores conseguirán paliar los efectos negativos de los tipos de interés, que alcanzarán el máximo impacto a partir de la mitad de 2007, llegando al 4% --4,9% en el caso del tipo hipotecario para nuevas operaciones--, lo que, según Escrivá, sigue suponiendo una situación de valores ‘moderados’.
En este sentido, el deterioro de la accesibilidad a la vivienda seguirá creciendo en 2007, e incluso podría darse una elevación de la morosidad.
La oferta de viviendas deberá reducirse en los próximos para poder asistir a un ajuste moderado que sea lo suficientemente prolongado como para que no exista un riesgo a corto plazo de repunte de precios, como desde el BBVA se ha observado a lo largo de 2006 en escenarios internacionales como EE.UU. o Australia.
En este sentido, desde la entidad financiera se ‘espera’ que la construcción de viviendas se reduzca de las 200.000 viviendas trimestrales alcanzadas en 2006 a las 150.000 durante los próximos años. Más aún, se considera que ante esta producción la ‘cifra de equilibrio’ de creación de hogares en los próximos años debería ser de 600.000 al año (50% nacionales, 25% inmigrantes y 25% no residentes).
Con todo, Escrivá subrayó que será difícil esta reducción ya que la actividad del mercado está en máximos y los ajustes en la oferta suelen llevar varios trimestres de retraso respecto a la demanda al implicar procesos inversores más prolongados en el tiempo.
Esta circunstancia se hace más patente si se tiene en cuenta que, de no entrar más pedidos en las carteras de los agentes constructores, éstos podrían desarrollar su actividad durante dos años más a niveles máximos.
En cualquier caso, ‘un exceso de oferta aportaría una ayuda a la desaceleración de los precios’, indicó Escrivá.
El estudio presentado por el BBVA establece que el impacto del ajuste del mercado inmobiliario en su aportación a los ingresos públicos, a través de las diferentes figuras impositivas --Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD) podría caer del actual 9,5% del total de los ingresos al 6,5%, lo que se traduciría en una reducción de la aportación al PIB del 3,2% al 2,2%, un punto menos.
Así, según Escrivá, el Estado perdería ingresos ‘excepcionales’, pero esto no supondría una situación ‘difícil’ para las cuentas públicas.
Por último, el director del Servicio de Estudios del BBVA se refirió a los cánones autonómicos para incentivar la salida de viviendas vacías al mercado del alquiler, y precisó que la ‘clave’ para que esto ocurra es ‘crear condiciones favorables para alquilar’, lo que, a su juicio, ‘se consigue con mejores condiciones de seguridad y certeza en las operaciones’.
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El Instituto de Estudios Económicos (IEE) considera ‘improbable’ que se produzca un ‘frenazo brusco’ del precio de la vivienda en España, aunque asegura que la tendencia a la desaceleración se va a mantener en el futuro.
En su estudio sobre coyuntura económica para el ejercicio 2006, el IEE indica que esta desaceleración repentina no se producirá dado el ‘elevado’ ritmo actual de creación de nuevos hogares y las ‘moderadas’ subidas de tipos de interés previstas en la zona euro durante 2007, que no superarán en conjunto el medio punto.
Además, señala que los indicadores adelantados ‘parecen apuntar hacia un cierto relanzamiento de la construcción residencial y de obra civil’ en los meses finales de 2006, aunque puntualiza que ‘es posible que una parte importante del incremento en los visados de obra esté motivado por el deseo de los constructores de anticiparse a la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación (CTE)’.
Por otro lado, el presidente del IEE, Arturo Gil, afirmó durante la presentación del informe que desde el Instituto ‘no se ve una burbuja inmobiliaria’, por lo que aseguró que ‘aún hay recorrido en el mercado de la vivienda’.
‘Si se comparan los precios urbanos de ciudades como Madrid con los de otras capitales europeas como Londres, París o Roma, no salimos perjudicados’, añadió.
No obstante, consideró que podría darse cierta ‘retracción’ en el caso de las viviendas construidas para su venta a ciudadanos extranjeros ‘si las economías de sus países de origen comenzaran a fallar’, si bien indicó que esta situación no supone un ‘riesgo’.
Por otro lado, Gil se refirió a la corrupción inmobiliaria y apuntó la necesidad de abordar esta problemática desde el ámbito de la financiación de los municipios, por cuanto actualmente reciben gran parte de sus fondos a partir de la venta de suelo.
En su opinión, este problema, de ‘vital trascendencia’, no se soluciona ‘metiendo a un alcalde, a un concejal o a un promotor en la cárcel’.
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El precio de la vivienda libre subió un 9,8% en los últimos doce meses, el menor incremento desde el segundo trimestre del año 2001, mientras que la vivienda protegida registró una variación interanual del 7,3%, frente al 8,7% del trimestre anterior, lo que favoreció que el incremento del índice general de precios se situara en el 9,7%, el más bajo de los últimos cinco años, según los datos difundidos por el Ministerio de Vivienda.
La vivienda libre usada continúa experimentando una progresiva desaceleración al incrementarse su precio un 9,3% en los últimos doce meses, lo que supone una caída de 12 puntos porcentuales respecto al mes de diciembre de 2003, cuando se incrementó más de un 21%, mientras que el precio de la vivienda libre nueva subió a septiembre de 2006 un 10,5% respecto al tercer trimestre de 2005.
El precio de la vivienda aumentó en España 6,3 puntos porcentuales más que la media de la zona euro durante 2005
Contrasta con la diferencia de 10,1 puntos en el año anterior, lo que redujo en 3,8 puntos la distancia entre ambas tendencias, según un informe del Banco Central Europeo (BCE).
a reducción de la diferencia entre España y la zona euro desde 2001 se debe por un lado a una ligera ralentización en el mercado español -15, 6% en 2001 y 13,9% en 2005, tras alcanzar el 17,6% en 2003- y a un crecimiento sostenido en la zona euro -del 5,8% de 2001 al 7,6% en 2005, el porcentaje más alto en los últimos años-.
Entre 2001 y 2004, España ocupó el primer puesto en el encarecimiento de la vivienda entre los países de la zona euro. En 2005, quedó superada por Bélgica (17,1%) y Francia (15,2%).
